Y a t-il une bulle immobilière a Berlin?

On ne peut pas parler de bulle immobilière à Berlin. Même si le prix de l’immobilier a été multiplié par  4 ou 5 en 10 ans, il reste très abordable. Avec un prix moyen au mètre carré à Berlin de 4500 euros, cela reste très raisonnable. Surtout si on fait la comparaison entre le prix de l’immobilier à Berlin et les autres capitales européennes.

Le prix du mètre carré à Berlin

Le prix du mètre carré à Berlin est donc très abordable, à la fois en comparaison avec les autres capitales européennes, mais aussi avec les grandes villes industrielles allemandes. Le marché immobilier Berlinois reste trois fois moins cher qu’à Paris et deux fois moins chères qu’à Munich en moyenne.

L’augmentation du prix de l’immobilier à Berlin entre 2020 et 2021 a été d’environ 7%. Même si la hausse est importante, cela reste raisonnable. Ainsi, on peut y voir un rattrapage du retard par rapport aux autres villes européennes et allemandes plus que l’apparition d’une bulle.

 

solde migratoire positif et manque de logements

La ville construit environ 20 000 logements par an pour pouvoir loger ces nouveaux habitants. Malgré cela, le nombre de logements reste insuffisant, notamment du fait de la forte attractivité de la capitale allemande.

En effet, le solde migratoire reste positif à Berlin. La capitale allemande reste très dynamique et accueille plus de 40 000 nouveaux habitants chaque année. Même si la ville-région de Berlin est moins riche que les grandes villes allemandes du Sud ou dans la Ruhr, elle reste néanmoins très attractive. Notamment du fait de nombreuses start-ups qui s’y installent à l’image de N26, Zalando ou encore de Tesla qui va y ouvrir une gigafactory.

 

Le mietendeckel: baisse du nombre de biens disponibles

La tension entre la demande de biens immobiliers et l’offre ont non seulement augmentés le prix du m2 à Berlin mais également les loyers. Pour faire face à cela, la ville de Berlin a mis en place une loi de plafonnement des loyers. Cette loi vise a plafonner le loyer maximum qu’un propriétaire peut demander en fonction de différents critères. Si cette loi semble régler le problème de la hausse des loyers en théorie, la réalité est tout autre.

Cependant, un des effets pervers de la loi et qu’il est de moins en moins intéressants de louer son bien immobilier . La manque de rentabilité de l’investissement locatif a un impact négatif sur le nombre. Ainsi l’offre se réduit et donc les prix augmentent avec également un marché parallèle en plein croissance.

Un marché peu liquide qui réduit le risque de bulle immobilière

Il n’est pas vraiment possible de vendre son bien immobilier sans payer une forte taxe les dix premières années. De plus, il faut attendre entre 3 et 5 ans selon le bien pour amortir les frais d’achats. Même si en 2021 une baisse des frais d’agences immobilières à Berlin a été mise en place, il faut toujours compter entre 8 et 12% de frais.

Par ailleurs, vendre un bien immobilier avec un locataire fait baisser la valeur du bien de 30%. Ainsi, dans une situation ou les taux d’intérêts sont négatifs en Allemagne, de nombreux investisseurs préfèrent laisser leur bien vide.

Enfin, le remboursement d’un prêt par anticipation avant les 10 premières années en Allemagne génère des pénalités importantes. Ainsi, cela freine la spéculation et les velléités d’achats – reventes de certains acteurs.

Le marché de l’immobilier à Berlin connait donc une croissance saine. Celui-ci reste sous-côté par rapport à toutes les autres grandes capitales de l’Allemagne. Le solde migratoire positif, l’attractivité de la ville et le manque de logements associé à la stabilité économique de l’Allemagne, sont garants d’une croissance stable.

Si les prix de l’immobilier à Berlin pourraient consolider sur le court terme, la tendance de fond reste à la hausse. Vous en doutez? Consulter notre article 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin