Comment la loi de plafonnement des loyers va augmenter les loyers à Berlin
La loi de plafonnement des loyers à Berlin a pour but de contrôler les loyers et de s’assurer que le coût du logement n’augmente pas trop. Cette loi est en théorie une bonne chose car elle vise à protéger les locataires de la forte hausse des loyers. La loi du Mietendeckel a également vocation à protéger contre les fonds d’investissement qui spéculent sur l’immobilier. En effet, la rareté des biens immobiliers à Berlin, et le nombre d’habitants à Berlin étant en forte croissance, les loyers ont fortement augmentés ces 10 dernières années.
La loi de plafonnement des loyers à Berlin est très restrictive. Elle ne fait pas la différence entre de grands groupes immobiliers ou des particuliers. En effet, ces grands groupes ont multiplié par 5 en 10 ans leurs profits. De simples investisseurs particuliers ou propriétaires qui ont un bien en location ont également profité de cette hausse, dans une moindre mesure.
le phénomène est loin de s’arrêter. La « ville Landers » de Berlin a néanmoins mis en place une exemption de la loi de plafonnement des loyers, du Mietendeckel, pour les propriétaires dont les loyers ne couvrent pas les charges (Crédit, Intérêts, charges de copropriété, frais de fonctionnement…). Ainsi, elle garantit aux propriétaires particuliers que le loyer peut au moins couvrir leurs charges.
Nous reprenons ici les 5 grands effets négatifs de la loi de plafonnement des loyers à Berlin.
1 – Moins d’appartements disponible sur le marché : augmentation des loyers
Dans un marché non régulé, les prix sont fixés en fonction de l’offre et de la demande. Ainsi, comme l’investissement locatif est peu rentable, de nombreux propriétaires sont tentés de vendre ou de laisser vides leurs logements.
Le fait de vendre son logement, réduit le nombre de biens immobiliers disponibles à la location et donc réduit l’offre. Cela a pour effet d’augmenter la demande pour un bien et donc son prix. De plus, l’investissement locatif étant peu rentable et contrôlé, il y a de faibles chances que le bien soit acheté pour de l’investissement locatif et donc remis sur le marché de la location.
De plus, il peut sembler surprenant qu’un propriétaire décide d’acheter un appartement ou de conserver un appartement vide. On pourrait se dire que le loyer, bien qu’inférieur, servira toujours à couvrir une partie des frais. Le problème est qu’une fois que le bien est loué, il perd en moyenne 30% de sa valeur. En effet, le locataire pourra rester pendant une période de 10 ans. Ainsi, la valeur de revente avec un locataire fera fortement chuter le prix du bien.
De plus, les taux d’intérêts étant négatifs en Allemagne, les banques prélèvent 0.5% de frais pour tout dépôt supérieur à 100 000 euros. Ainsi, il est beaucoup plus rentable pour un épargnant allemand, dans certains cas, d’acheter un appartement cash et de le laisser vide. Les faibles loyers qu’il aurait pu percevoir seront minimes par rapport a la plus-value d’environ 5% qu’il réalisera sur le bien.
Comparaison plus-value achat immobilier vide vs achat locatif à Berlin
Exemple 1: Placement de 400 000 euros dans une banque allemande
- placement bancaire: 400 000 euros
- Frais intérêts négatifs : 2000 euros
Capital restant banque : 398 000 euros
Exemple 2: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros dans une banque allemande
- Achat appartement vide : 400 000 euros
- Plus value de 5% : 20 000
Capital restant immobilier : 420 000 euros
Cela ne tient pas compte des frais de 7 à 10% d’achat, dans ce cas. L’investisseur retrouve la totalité de son capital au bout de 2 ans et bénéficie ensuite d’un placement à environ 5%.
Exemple 3: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros et mise en location
- Achat appartement location : 400 000 euros
- 30% perte du fait de la location: 120 000 euros
- Valeur du bien après location : 280 000
- Loyer: 600 euros x 12 mois = 7200 euros
- Plus value de 5% : 14 000 euros
Capital restant immobilier : 300 000 euros
un parc immobilier locatif BERLINOIS se raréfie
Il faudra donc en moyenne 16 ans de loyer au propriétaire pour récupérer les 30% de perte de valeur du fait du locataire. Il n’a donc aucun intérêt a mettre en location son bien immobilier.
Ces 3 exemples ne prennent pas en compte de nombreux critères tels que la vacance des logement, l’augmentation des loyers sur le long terme, les travaux de rénovation a réaliser…
Néanmoins cet exemple démontre bien en quoi de nombreux investisseurs ont intérêts a investir dans l’immobilier sans percevoir de loyer en gardant le logement vide.
Le retrait d’appartement sur le marché de l’immobilier, raréfie l’offre alors que la demande devient soutenue. Ainsi, les locations courtes durée, les location meublés ou les location sans « Anmeldung » ou sous-location illégales deviennent de plus en plus importante. Les loyer augmentent donc et les locataires doivent s’excentrer de plus en plus pour trouver un bien qui corresponde à leur budget.