Les quartiers de Berlin

LES QUARTIERS ET ARRONDISSEMENTS DE BERLIN

Les quartiers de Berlin ont été façonnés et réorganisés au fil de l’histoire de la ville. Tout d’abord, il faut s’avoir que l’Allemagne est un état Fédéral. Chaque région prend donc des décisions de façon indépendante. Cela concerne à la fois la vie politique, économique, sociale et également l’urbanisme .

Le fédéralisme a un impact sur de nombreux éléments de la vie politique, mais également sur l’immobilier. Le montant des frais de notaire, la délivrance des permis de construire et la répartition du paiement des frais de l’agent immobilier sont différents en fonction de chaque Landers.

Par ailleurs, d’autres lois comme le Mietendeckel, loi de plafonnement des loyers, sont applicables uniquement dans certains landers. En l’occurence, cette loi s’applique uniquement à Berlin et il semble, à priori, qu’il y ait peu de chances qu’elle se généralise à toute l’Allemagne.

LANDERS

L’Allemagne est donc un état Fédéral qui est composé de Landers. Après la réunification de la RDA (République Démocratique Allemande – Est) et la RFA (République Fédérale Allemande – RFA), L’Allemagne a donné naissance à 16 Landers.

Le principe du fédéralisme et des Landers et un principe très cher et important pour les Allemands. Celui-ci est par ailleurs inscrit dans la constitution allemande. Chaque Land possède ainsi un pouvoir de décision important sur de nombreux éléments de la vie politique.

Le Fédéralisme a également un impact sur le marché de l’immobilier. En effet, certaines lois peuvent être décidées au niveau régional. C’est le cas de la loi de plafonnement des loyers à Berlin. D’autres lois Allemandes ou Européennes, peuvent également être appliquées de manières différés en fonction des Landers.

Un bon exemple est la mise en conformité des habitations en terme de sécurité incendie. Ainsi, l’obligation d’équiper son habitation d’un détecteur incendie à Berlin a été fixé au 31 Décembre 2020. Dans de nombreux autres états, cette obligation est déjà en vigueur depuis le 31 Décembre 2019.

le projet du grand berlin : Les années 1920

Berlin est considérée comme une ville état : Stadtstaaten en Allemand. Elle est la seule ville en Allemagne, avec Hambourg, a être une cité Etat. Cela s’explique à la fois par sa taille et son histoire. La ville de Berlin a vu sa taille et sa population croître au fil des années. Par ailleurs, elle s’est construite via la réunification de villes voisines qui sont devenues des quartiers de Berlin.

La ville de Berlin a donc été façonnée au fil du temps. Certaines des villes avoisinantes  sont devenus des quartiers . Ainsi, les 7 villes de Neukölln, Charlottenburg, Köpenick, Schöneberg, Wilmesdorf, Spandau et Licthenberg ont été rattachée à la ville de Berlin en 1920.

Certains de ces quartiers ont ensuite fusionnées avec d’autres quartiers pour devenir des arrondissements. La ville de Berlin a connu ses grands projets tout comme la ville de Paris sous l’impact du Baron Haussmann.

En 1920, le projet du grand Berlin a donné naissance de 20 arrondissements : Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Prenzlauer Berg, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Treptow, Wedding, Weißensee, Wilmersdorf, Zehlendorf.

Le berlin de l’Après-Guerre

Après la Seconde Guerre mondiale et le partage de Berlin entre les Russes, Les Américains, les Français et les Anglais, les 20 arrondissements furent répartit de la façon suivante :

  • Soviétique : 8
  • Américain : 6
  • Brittanique : 4
  • Francais : 2

La ville a ensuite été coupée en deux en 1962, date de la construction du mur de Berlin. En 1989, à la chute du mur de Berlin et de l’ex URSS, Berlin a été réunifié, au même titre que l’Allemagne. Berlin comptait ainsi 23 arrondissements en 1990. En effet, 3 arrondissements ont été créés par les Soviétiques à Berlin-Est entre 1945 et 1990 :

  • 1977 : Marzahn
  • 1985 : Hohenschönhausen
  • 1986 : Hellersdorf

Enfin, en 2001, la ville de Berlin a décidé de fusionner de nombreux arrondissements, passant de 23 arrondissements à 12. Les anciens arrondissements étant devenus des quartiers (Bezirk).

Même si les vestiges du mur restent très peu présent, l’architecture et la ville de Berlin gardent les stigmates de la séparation. En effet, l’architecture communiste et encore très visible dans certains quartiers de l’Est de Berlin.

Cependant, ce phénomène tant à disparaître du fait de la croissance de la ville et des plans de rénovation. De plus,  le nombre d’habitants à Berlin est de plus en plus important. La capitale allemande voit sa population croître de 40 000 habitants par an en moyenne.

ARRONDISSEMENT, Quartiers et Kiez

La ville de Berlin comprend 12 arrondissements et 23 quartiers qui se trouvent autour du quartier central Mitte. Ces arrondissements sont eux-mêmes composés de Kiez (quartiers).

 

 

Chaque arrondissement comprend également des quartiers (Bezirk). En effet, l’arrondissement de Mitte comprend le quartier de Mitte, Moabit et Wedding. Cela peut parfois prêter à confusion car le quartier et l’arrondissement portent le même nom. C’est le cas pour Mitte, Pankow et Kreuzberg par exemple.

Si vous vivez à Berlin, vous avez surement déjà entendu parlé du terme Kiez. Ce terme désigne un quartier qui n’a pas de reconnaissance administrative mais qui est considéré historiquement comme un quartier par ses habitants. Les frontières sont rarement clairement définis et peuvent varier en fonction de la perception des habitants. Un peu comme le quartier de Montmartre à Paris.

Nous reprenons ci-dessous une segmentation de la ville en trois types de zones. Cette segmentation est plutôt subjective et ne repose pas sur des critères clairement définis. C’est plus une remarque générale sur l’attractivité des quartiers à Berlin en fonction des.

1 – Les meilleurs quartiers de Berlin

Les meilleurs quartiers de Berlin sont également les plus touristiques. Historiquement, les meilleurs quartiers de Berlin se trouvaient dans l’ancienne Allemagne de l’Ouest, pour des raisons évidentes. La bourgeoisie Berlinoise a toujours vécu dans le centre de Berlin (Mitte), autour du Tiergarten ainsi que dans le quartier de Charlottenburg, célèbre pour son magnifique château.

Cependant, depuis la réunification et les nombreux projets immobiliers, de nouveaux quartiers sont devenus à la mode et très côté. Le quartier de Friedrischain et de Prenzlauer Berg, historiquement à l’Est, ce sont fortement développés.

De plus le quartier de Kreuzberg, autrefois très malfamé, s’est fortement développé pour devenir un quartier incontournable où tout le monde souhaite vivre. Du punk anarchiste, à l’ingénieur informaticien en passant par le fan de techno et l’artiste-peintre, le quartier est l’un des plus attractif et demandé de Berlin. Autrefois considéré comme un quartier pauvre, majoritairement peuplé par les immigrés turcs, le quartier est maintenant très populaire.

Il existe actuellement 7 quartiers qui sont considérés comme les meilleurs quartiers de Berlin:

  • Mitte

  • Prenzlauer Berg
  • Friedrichshain
  • Kreuzberg
  • Neukölln
  • Charlotenburg
  • Tiergarten

2 – Les quartiers en vogue de Berlin

Les quartiers en vogue de Berlin sont ceux qui sont en général proches du centre et des quartiers à la mode. Face à la croissance de la ville de Berlin et a sa gentrification, les beaux quartiers ont tendance à être saturés. De nouveaux quartiers deviennent ainsi à la mode et attirent les 40 000 nouveaux habitants qui arrivent à Berlin chaque année.

De nombreux projets immobiliers y ont vu le jour et ils sont de plus en plus attractifs. En choisissant ces quartiers, cela vous permettra de rester dans le centre de Berlin pour un budget raisonnable. Acheter un appartement dans ce type de quartiers sera également beaucoup plus simple. En effet, les prix seront plus abordables et la concurrence y sera moins rude.

Par ailleurs, le potentiel de croissance et de développement de ces quartiers sur le long terme y est beaucoup plus important. En effet, comme nous vous le disions dans notre article 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin, la ville de Berlin reste une valeur refuge pour les investisseurs du monde entier.

Les 7 quartiers qui montent à Berlin sont les suivants :

  • Wedding
  • Pankow
  • Schöneberg
  • Tempelhof
  • Treptow
  • Weissensee
  • Lichtenberg

Ils sont tous situés proche de Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg et Neukolln.

3 – Les quartiers peripherique de Berlin

Les quartiers périphériques de Berlin peu attractifs et très excentrés peuvent être également très agréable à vivre, notamment si vous souhaitez acheter une maison à Berlin. Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas de famille, ce type de quartier ne sera pas forcément très attractifs. En effet, vous serez loin du centre de Berlin et des points chauds de la ville.

Par ailleurs, ces quartiers sont plutôt résidentiels et la vie locale est très calme, certains sont même qualifiés de “cité dortoir”. Il sera beaucoup plus difficile de trouver des restaurants et des bars ouverts. Néanmoins, lorsque l’on a une famille ou que l’on souhaite acheter une maison à Berlin, certains endroits peuvent être très agréables. Par ailleurs, vous serez plus proche de la nature et pas si loin du centre car la plupart de ces quartiers sont très bien desservis par les transport en commun.

Les 7 quartiers périphériques de Berlin sont les suivants :

  • Spandau
  • Reickenindorf
  • Kopenick
  • Zehlendorf
  • Steglitz
  • Marzahn – Hellensdorf

Conclusion :

Nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre les différents quartiers de Berlin. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous les poser en commentaire, nous serons ravis de vous répondre.

Vous avez trouvé le quartier qui vous convient ? Consulter notre guide les 10 étapes pour devenir propriétaire à Berlin. Si vous avez encore un doute, vous pouvez consulter notre article Combien coûte un appartement à Berlin ? 

Vous pouvez également 7 critères qui augmentent le prix d’un appartement à Berlin

Berlin Vintage

Top 7 des meilleurs quartiers de Berlin

Les quartiers preferes des Berlinois

Les 7 quartiers les plus connus et à la mode de Berlin sont Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukolln, Charlottenburg et Tiergarten. Si vous souhaitez  Acheter ou louer à Berlin, vous êtes certainement déjà familier avec ces quartiers de Berlin.

 

 

Le prix du mètre carré au sein de ces quartiers est beaucoup plus élevé. D’autant plus que la demande pour acheter des appartements dans ces quartiers est très importante. Pour autant, l’offre n’est pas beaucoup plus importante et il est assez difficile d’y trouver un appartement. Il n’est ainsi pas rare de se retrouver à des visites ou il y a plus de cinquante acheteurs potentiels. Pour acheter l’appartement de vos rêves, vous devrez très souvent surenchérir.

Malgré cela, il est tout à fait possible d’acheter dans ces quartiers. Soit en y mettant le prix, soit en faisant des concessions sur le bien immobilier choisi.  Pensez à bien vérifier l’estimation du prix de l’appartement à Berlin avant de vous lancer dans un système d’enchères qui pourra vous faire regretter votre offre et votre achat par le futur.

Enfin, la nouvelle loi de plafonnement des loyers à Berlin, rend l’achat locatif beaucoup plus contraignant et moins rentable. Toutefois, il y a de fortes chances que cette loi soit annulée et jugée non constitutionnelle. Pour autant, sur le court terme, cela pourra faire légèrement baisser la demande et relâcher la pression sur les prix dans certains de ces quartiers.

Mitte – Le quartier au coeur de Berlin

Centre historique de Berlin, le quartier de Mitte comprends de nombreux monuments historiques, des bâtiments officiels ainsi que de nombreux bureaux. Le terme Mitte signifie “Milieu / Centre” en allemand. C’est donc le quartier central de Berlin même si Berlin repose sur un système de quartiers que l’on appelle Kiez.

Le quartier est évidemment central et il est très bien situé. Il attire ainsi de nombreux touristes et regroupe la plupart des sites touristiques et attractions de la ville. Du Bundestag à la porte de Brandebourg en passant par l’avenue Unter den Linden, vous pourrez admirer la plupart des monuments et musée berlinois. Par ailleurs, le quartier comprend de nombreuses ambassades et bâtiments officiels. Les ambassades françaises et américaines sont situées au cœur du quartier de Mitte. Elles se font face sur la place de la porte de Brandebourg.

Le quartier de Mitte est également composé d’Alexanderplatz et sa fameuse tour de télévision. Alexanderplatz est aussi l’endroit ou se retrouve de nombreux métros, trains et tramways. Enfin, vous pourrez aussi trouver la gare centrale de Berlin appelé “Hauptbanhof” qui vous permettra de voyager vers de nombreuses destinations en Allemagne et en Europe. Le quartier est également le plus cher de Berlin. Acheter un appartement à Mitte vous coûtera en moyenne 8000 euros le mètre carré.

immobilier Berlin Mitte

Mitte désigne donc le quartier central de Berlin. Cependant, il existe également un arrondissement /district Mitte, qui comprend un des quartiers qui monte à Berlin : Wedding.

PRENZLAUER BERG : le quartier bobo de Berlin

Le quartier de Prenzlauer Berg attire de nombreux expatriés et start-ups par son côté cool, jeune et multiculturel. C’est un des quartiers les plus branchés de Berlin, qui se trouve dans l’ancienne partie Est de Berlin. Il est rattaché au district de Pankow. On y retrouve de nombreuses boutiques à la mode, des restaurants du monde entier et de nombreux lieux culturels. Familial et jeune à la fois, le quartier est très international et perd petit à petit son côté alternatif et populaire. Il est l’exemple même de la gentrification de Berlin.

Les magasins bio, restaurants vegans ainsi que les studios de Yoga et autres centres de bien-être sont présents à chaque coin de rue. On y retrouve par ailleurs le Mauer Park et son célèbre marché aux puces ainsi que la Kulturbrauerei, ancienne brasserie reconvertie en lieu culturel et très animé.

Le quartier reste familial et jeune. Si vous souhaitez vivre dans un quartier vivant et animé, central et bien connecté, vous vous plairez bien à Prenzlauer Berg. Si cela est au-dessus de votre budget, vous pourrez vous diriger vers Pankow ou Wedding.

FRIEDRICHSHAIN : Un quartier en plein renouveau

Le quartier de Friedrichshain se trouve à l’est de Berlin, en dessous du quartier de Prenzlauer Berg. Il est très connu, car il comprend les vestiges de l’ancien mur de Berlin, l’East Side Gallery. Il comprend également de nombreuses grandes entreprises et bureaux ainsi que des lieux de sortie nocturnes les plus connus de Berlin.

En effet, une des boites les plus connues au monde, surtout pour les amateurs de techno, Le Berghain, se trouve au sein du quartier de Friedrichshain. Son nom vient d’ailleurs de la contraction entre le quartier voisin de Kreuzberg et son quartier actuel Friedrichshain. Cela a donné naissance au nom de Berghain.

Le quartier de Friedrichshain reste réputé pour sa culture alternative et sa créativité, célèbre dans le monde entier. Le quartier fut longtemps peuplé par des ouvriers et classes populaires avant la chute du mur. Il est ensuite devenu un lieu alternatif et étudiants. Depuis quelques années, le quartier est réhabilité et de nombreuses entreprises et hôtels s’y installent.  De nombreux projets immobiliers sont aussi en cours de réalisation et viennent changer la face de cet ancien quartier.

Si vous aimer sortir, que vous voulez vivre au cœur de la vie nocturne tout en étant proche du centre et de nombreuses entreprise, Friedrichshain dit “Fhain” pour les Berlinois et certainement fait pour vous ! Si vous souhaitez une alternative plus calme et moins onéreuse, le quartier de Lichtenberg est également une bonne option.

                                  

KREUZBERG : le quartier hipster à la mode en pleine gentrification

Le quartier de Kreuzberg, autrefois pauvre et délaissé par les Berlinois et devenue “The place to be” à Berlin. Auparavant appelé “Little Istanbul”, le quartier est un lieu alternatif et culturel principal de Berlin. Qu’ils soient artistes, fans de techno ou ingénieurs informaticiens nouvellement arrivées, tous sont attirés par Kreuzberg qui fait l’unanimité.

Kreuzberg est un des quartiers le plus multiculturel de Berlin. Les Hipsters ont remplacé bon nombre de militants d’extrême gauche et de punks. Il reste ainsi un lieu important pour de nombreux mouvements alternatifs. Les nombreuses œuvres de street art rappellent bien son côté artistique.

Le quartier de Kreuzberg est divisé en deux parties. La partie SO36 (Sud-Est / Sud-Est) et  la partie Kreuzberg 61, ou SW 61 (Sud-Ouest / Ouest). Si officiellement ces quartiers n’ont pas de reconnaissances administratives, ils restent une référence pour les Berlinois.

Si vous aimez vivre dans un quartier alternatif, festif et multiculturel tout en restant proche des différents points important de Berlin, Kreuzberg est définitivement fait pour vous. Une bonne alternative pourrait également être le quartier de Neukolln plus au Sud !

neukolln : un quartier ouvrier à proximité de Kreuzberg

Neukolln est le huitième arrondissement de Berlin. Il est historiquement situé à l’Ouest de Berlin. Le quartier de Neukolln est à la fois un quartier et un arrondissement de Berlin. Historiquement, Neukolln était une ville qui a été rattachée à Berlin en 1920 pour le projet du Grand Berlin.

Ce quartier très populaire est historiquement pauvre et ouvrier. Il a accueilli de nombreux migrants du monde entier. Avec le succès du quartier voisin de Kreuzberg,  Neukolln à lui aussi beaucoup évolué. Notamment dans l’un des quartier appelé “Kreuzkölln”, ou de nombreux artistes et étudiants se sont rendus, ne pouvant plus vivre dans le centre de Berlin devenu trop cher.

Neukolln est souvent cité comme “le nouveau Kreuzberg”, le quartier est attractif et attire de nombreux nouveaux habitants. C’est une bonne alternative à Kreuzberg qui reste très bien connecté au centre de Berlin.

CHARLOTTENBURG et le Tiergarten : Le  paris 16 ième Berlin 

Le quartier de Charlottenburg est l’équivalent du seizième arrondissement parisien. Il se trouve à côté d’un grand parc : le Tiergarten. Il comprend également de nombreux immeubles haut de gamme.  Charlottenburg est réputé assez riche, résidentiel et familiale.

Même si son château est magnifique, le quartier est de moins en moins attractif. De nombreux touristes ne s’y rendent plus lors de leur séjour à Berlin. A l’exception de la Kurfürstendamm, les Champs-Élysées de Berlin. Le quartier comprend également le Zoo de Berlin et l’église du souvenir. Ce quartier n’est pas très international et il est peu choisi par les expatriés européens comme lieu de résidence.

Néanmoins, si vous êtes en famille, que vous ne recherchez pas forcément un quartier convivial et un lieu culturel et de sortie, le quartier de Charlottenburg pourra vous convenir. Il est idéalement situé, proche de nombreux parcs et bénéficie d’excellentes infrastructures.

Si vous avez un budget conséquent et que vous souhaitez acheter une maison, c’est également un très bon quartier qui possède de nombreuses propriétés de charme.

 

conclusion :

Vous avez trouvé le quartier de Berlin de vos rêves ? Vous souhaitez commencer votre recherche de bien immobilier ? Consulter notre article sur les 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin.

Les quartiers que nous vous avons présenté ne vous convienne pas ? Vous pouvez consulter la liste des quartiers en vogue de Berlin ou les quartiers périphériques de Berlin.