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Courtiers et brokers en prêt immobilier à Berlin

Brokers et Courtiers immobiliers en allemagne

Retrouvez notre liste des courtiers immobiliers Berlinois et Allemand. Notre comparatif reprends les principaux brokers immobiliers en Allemagne et à Berlin.

Un des points important avant d’acheter un bien immobilier à Berlin est de vérifier votre budget. En effet, cela vous permettra de définir plus précisément votre recherche et le type de bien auquel vous pouvez prétendre.

Comment obtenir un prêt immobilier à Berlin ? C’est la question la plus importante pour votre projet immobilier à Berlin. Pour cela, vous avez deux solutions. Soit vous passez directement par votre banque, soit vous passez par un intermédiaire, plus généralement appelé courtier ou broker en anglais.

Liste des courtiers immobiliers en allemagne

Les 4 principaux courtiers immobiliers à Berlin :

1 – MLP – Your German Mortgage (Anglophone)

MLP est un broker présent dans toute l’Allemagne depuis plus de 25 ans. C’est l’un des plus anciens et les conseillers sont expérimentés. La société a été élue parmi les meilleurs courtiers immobiliers Allemands.

Par ailleurs, leurs courtiers parlent anglais et leur site et très bien fait, notamment leur Mortgage & repayment Calculator. L’outil vous permettra de faire vos propres simulations en fonction du montant de l’appartement.

Vous pourrez même visualiser les coûts d’amortissement et les détails du crédit directement en ligne. Les taux indiqués sont bien évidemment à titre indicatif. En effet, vous devrez confirmer les simulations faites en ligne avec un conseiller.

2 – LOANLINK (Anglophone)

Loanlink est un broker immobilier basé à Berlin. C’est une start-up allemande qui a accompagné plus de 400 clients. C’est une structure plus récente et potentiellement moins expérimentée. Le simulateur de prêt immobilier est également bien fait avec beaucoup de détails.

L’avantage est que vous pouvez faire des simulations sur des périodes d’emprunts variables contrairement à MLP. Vous pourrez ainsi faire vos estimations en fonction de la période de taux fixe souhaitée.

3 – HYPOFRIEND (Anglophone)

Hypofriend est une jeune start-up Berlinoise. Leur site est plutôt bien fait. Les brokers sont jeunes et moins expérimentés et le suivi est parfois chaotique par expérience.

Le calculateur en ligne est également bien fait bien que moins complet que celui de MLP. Le point fort est que vous pourrez faire varier votre budget en fonction de votre salaire, votre apport et la mensualité choisit. Cela est très pratique pour faire des simulations.

Les courtiers immobiliers allemands

4 – Interhyp (germanophone)

Le broker Interhyp est le plus grand courtier en prêts hypothécaires privés en Allemagne. La société cotée à la bourse Allemande a été rachetée par la banque ING en 2008. Avec un volume hypothécaire de 18 milliards d’euros en 2016.

Néanmoins, le site est uniquement en Allemand et, à notre connaissance, ne propose pas de services en anglais. Vous pouvez retrouver une liste complète des courtiers indépendants sur Yelp.

Comment bien choisir son courtier immobilier

Le point le plus important est la confiance que vous pourrez accorder à votre courtier. Il est important que le courtier soit un interlocuteur de confiance qui défende vos intérêts. Comme évoqué précédemment, le courtier est rémunéré par la banque. Certains peuvent donc privilégier des banques en fonction des commissions proposées au lieu des taux proposés.

La réactivité est également un point très important. En effet, pour faire une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin, il est très important d’être réactif. Votre courtier immobilier devra vous fournir un premier accord de principe qui confirme que vous êtes éligible à un prêt immobilier.

L’expérience est aussi un point important. Mieux vaut choisir un courtier expérimenté qu’un jeune courtier. Néanmoins, il est aussi préférable d’avoir un courtier jeune et motivé qui a envie de bien faire qu’un ancien qui n’est pas trop motivé et ne fera pas d’efforts pour trouver une meilleure solution de financement, car cela ne lui rapportera pas plus.

Le nombre de banques partenaires n’est pas un critère important à notre sens . En effet, de nombreux courtiers communiquent sur le fait qu’ils ont plus de 400 banques partenaires. Si vous creusez un peu, vous vous rendrez compte qu’ils ont environ 30 partenaires bancaires. Cela est largement suffisant. En effet, parmi les 400 annoncés, on retrouve toutes les agences locales de la Sparkasse par exemple. Cela représente plus de 120 banques partenaires annoncés alors que c’est la même institution bancaire.

Conclusion

Il est donc très important de choisir le bon broker. Ils proposent tous un premier rendez-vous gratuit. Le mieux est donc de les contacter et de vous faire votre propre idée et de comparer par vous-même.

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Quels coûts peut-on inclure dans un prêt ?

Peut-on financer la totalité d’un achat immobilier a berlin ?

Cela va peut-être vous décevoir, mais la réponse est non. Il n’est pas possible de financer plus de 100 % du prix de votre achat immobilier en Allemagne. Cela signifie que vous devrez payer les différents frais, appelés Nebenkosten.

Ces coûts comprennent principalement les frais d’agence et les frais de notaire. Cela comprend également les frais de transfert et divers impôts et taxes que vous devrez payer. Les Nebenkosten représentent en moyenne un montant correspondant à 15 % du prix d’achat. Vous devrez en tenir compte lorsque vous ferez une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin.

Ainsi, si vous achetez un appartement à 300 000 euros, vous devrez avoir un apport de 45 000 euros minimum. Par ailleurs, si vous avez un apport supérieur, cela vous permettra également de négocier un meilleur taux. En effet, vous serez considéré par certaines banques comme un bon épargnant et donc un emprunteur fiable. Cela peut fortement varier d’une banque à l’autre en fonction notamment de votre score Schufa.

Néanmoins, il est possible d’inclure les travaux dans le prix du crédit, sous certaines conditions. Nous vous détaillons les différents coûts d’achat d’un appartement à Berlin ci-dessous.

1 – Prix de l’appartement

Le prix de votre achat immobilier à Berlin peut être financé à 100 % par la banque. Comme précisé précédemment, il est nécessaire d’avoir un apport pour pouvoir régler l’ensemble des frais appelés Nebenkosten. Il se peut cependant qu’en fonction de la conjoncture économique, les banques deviennent plus restrictives et demandent un apport plus important. Cela n’est pour le moment pas le cas du fait des taux d’intérêt bas notamment.

2 – Les frais d’agences

La plupart des bien immobiliers sont vendus par des agents immobiliers. Si vous passez en direct, de particulier à particulier, vous n’aurez pas de frais. Cependant, si vous passez par une agence pour acheter un bien immobilier à Berlin, vous devrez payer 7,14 % de frais

Cela correspond à 7 % de commission auquel il faut ajouter la TVA. Le montant de la commission peut être inférieur à 7 %. En effet, il arrive que certains agents réduisent le coût aux alentours de 5 %. Cela est en général fortement corrélé au marché. Si l’offre est plus importante que la demande, les agents seront moins flexibles. Par contre, en cas de crise, les agences devront faire plus d’efforts pour attirer les acheteurs.

Par ailleurs, dans certaines régions allemandes (Länder), les frais d’agences sont partagés entre l’acheteur et le vendeur. Ce n’est pas encore le cas à Berlin. Néanmoins, il est prévu que fin 2020 / début 2021, les frais d’agence soient partagés entre l’acheteur et le vendeur. Cela incitera peut-être certains vendeurs a augmenter le prix pour compenser ou à vendre sans agences. Il est aussi probable que cela incite les agents immobiliers à baisser leur commission.

3 – Les frais de notaires

Les frais de notaire sont indispensables et incompressibles. Ils peuvent légèrement varier d’un notaire à l’autre. Ils sont en général de 1 à 2 % maximum. A cela il faudra éventuellement rajouter le coût d’un traducteur professionnel si vous ne parlez pas Allemand.

En effet, le jour de la signature, le notaire devra lire la totalité de l’acte notarial et du contrat en présence des acheteurs et vendeurs. Dans le cas contraire, la signature et la transaction ne pourront pas avoir lieu sans la présence d’un traducteur professionnel.

Sachez que la lecture du contrat de vente se fait très rapidement. Si votre allemand n’est pas suffisant, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un traducteur professionnel assermenté. Le coût peut varier, compter en moyenne entre 50 et 150 euros.

4 – Les frais de transfert / mutation

Les frais de transfert sont perçus par l’état allemand. Appelé Grundwerbsteuer en allemand, ils correspondent à un montant de 6 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison. Ce coût est également incompressible. Cette taxe sur les mutations immobilières a fortement augmentée ces dernières années, passant de 3,5 % à 6 %.

Ces frais de mutation ne peuvent pas être inclus dans votre prêt immobilier. Avec les frais d’agence, les frais de transfert représentent une grosse partie du montant que vous devrez financer avec votre apport.

 

5 – Les frais d’inscription au livre foncier : Grundbucheintrag

En plus des frais de notaire, vous devrez régler l’inscription au livre foncier qui représente environ 0,5 % du prix d’achat du bien immobilier. Cette inscription au livre foncier s’appelle le Grundbucheintrag.

Elle est indispensable pour que vous soyez officiellement propriétaire. En effet, la remise des clés ne s’effectue pas chez le notaire en Allemagne. Le jour de la signature chez le notaire, vous ne serez pas officiellement propriétaire. Vous devrez attendre le transfert et le paiement pour prendre possession du bien.

6 – Les frais de rénovation

Si votre appartement ou votre maison nécessitent des travaux de rénovation, vous pourrez les inclure dans votre prêt immobilier, sous certaines conditions. Les travaux de rénovation doivent être des travaux de modification important et non pas des travaux d’embellissement.

Si vous souhaitez changer le parquet, refaire les peintures et installer une cuisine, cela ne peut pas être financé. Par contre, si vous souhaitez casser un mur, refaire l’installation électrique, la plomberie ou changer les menuiseries, cela pourra être pris en compte par la banque. 

7 – L’installation d’une cuisine

L’installation de vôtre cuisine ne peut pas être incluse dans votre prêt immobilier en Allemagne. En effet, cela fait partie de rénovations d’agrément au même titre que les éléments cités précédemment.

Il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros pour l’achat d’une cuisine. Penser a vous y prendre à l’avance, car il peut y avoir pas mal d’attente à la fois pour la conception et pour l’installation. Il existe différents magasins pour réaliser sa cuisine à Berlin. Ikea étant le plus simple, surtout lorsque l’on ne parle pas ou peu Allemand. Compter environ 1 mois de délais pour l’installation.

Conclusion

L’achat d’un bien immobilier nécessite un apport minimum de 8 %, si vous passez de particulier à particulier. Dans 80 % des cas vous devrez passer par un agent immobilier et le montant de l’apport sera d’environ 15 %. Par ailleurs, prévoyez également un budget de 5 000 à 15 000 euros en fonction de la cuisine et de l’aménagement souhaité.

Pour pouvoir inclure les travaux de rénovation dans votre demande de crédit immobilier en Allemagne, vous devrez réaliser un devis auprès d’un professionnel. Le professionnel pourra se déplacer ou le faire à distance. 

Pour connaitre l’ensemble des détails, il est préférable de se rapprocher de son banquier ou de consulter notre liste des courtiers en prêt immobilier à Berlin.

Crédit immobilier Berlin

Comment obtenir un prêt immobilier à Berlin ?

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La procédure d’obtention d’un crédit immobilier en Allemagne est similaire à la France et aux autres pays européens. Vous Souhaitez investir dans l’immobilier à Berlin ou en Allemagne ? Vous venez de Faire une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin et vous avez besoin de financer le bien ?

Nous avons fait la liste des 7 points principaux pour financer un bien immobilier en Allemagne. L’importance de ces 7 points peut varier en fonction de votre statut et de votre projet. 

1 – Avoir un CDI

L’un des critères les plus important pour pouvoir acheter un appartement à Berlin, c’est d’être en CDI et d’avoir finalisé votre période d’essai. Sans cela, il vous sera quasiment impossible d’acheter un appartement, sauf si vous avez un apport de plus de 70 %.

Les banques allemandes sont comme les banques françaises, elles doivent s’assurer que votre situation financière vous permet d’assurer le paiement du crédit sur le long terme. Le CDI est pour les banques un gage de sécurité.  Acheter un appartement à Berlin en tant qu’indépendant, free-lancer ou chef d’entreprise est également possible. Cela étant plus complexe, nous vous détaillerons le processus dans un autre article.

2 – Avoir un apport

En Allemagne, il n’est pas possible de financer un bien à plus de 100 %. Ce qui veut dire que vous pourrez emprunter uniquement le prix de l’appartement, voir éventuellement les coûts de rénovation sous certaines conditions. Nous détaillons ces éléments dans notre article : quels coûts peut-on inclure dans un prêt ?

Vous devrez donc forcément payer de votre poche les “Nebenkosten“. Ces coûts correspondent au coût de notaire, coût de transfert et d’enregistrement du bien immobilier. À cela, il faudra ajouter les coûts de l’agence immobilière. La plupart du temps, il faut compter entre 7 et 15 % de frais total pour couvrir ces différentes dépenses. Certains biens immobiliers sont vendus entre particuliers. Vous n’aurez ainsi pas besoin de payer les 7 % de frais d’agence. 

3 – Etre résident AllemanD

Vivre en Allemagne et être résident Allemand n’est pas indispensable pour acheter un bien immobilier Allemand. Toutefois, si vous souhaitez investir en Allemagne et faire une demande de prêt dans une banque allemande, il vous faudra montrer patte blanche. Vous devrez donc posséder une adresse en Allemagne en tant que résident. De plus, vous devrez également ouvrir un compte bancaire en Allemagne.

Vous pouvez également demander à votre banque française de vous soutenir dans votre projet. Cependant, vos interlocuteurs seront sûrement très frileux et vous refuseront le prêt. Cela peut être potentiellement plus simple dans les régions frontalières avec l’Allemagne.

En effet, de nombreux Français ont l’habitude d’investir en Allemagne dans ces régions. Il est donc plus simple de trouver des banques qui vous suivront dans votre projet et qui connaissent les spécificités du marché immobilier Allemand.

 4 – Avoir un Schufa

Le document Schufa atteste de votre solvabilité et du fait que vous soyez un bon payeur. Vous pouvez faire une demande gratuite de Schufa. Vous recevrez gratuitement votre relevé une fois par an. Au-delà, vous devrez payer. 

Le Schufa est un score de solvabilité qui vous est attribué et qui permet aux organismes financiers de s’assurer que vous êtes un bon payeur et que vous n’avez pas de dettes. Votre score dépend d’un certain nombre de critères pas toujours très transparents. Nous vous donnions précédemment 10 conseils pour obtenir un bon score Schufa.

Prêt appartement Berlin

5 – Montrer des encours 

Vous n’êtes pas obligé de mettre un apport supérieur aux frais d’achats. Néanmoins, les banques allemandes, comme toutes les banques d’ailleurs, aiment les profils d’investisseurs qui sont de bons épargnants. Ainsi, si vous avez la possibilité d’emprunter moins de 100 % du prix du bien immobilier, certaines banques vous accorderons un prêt a un coût plus avantageux.

6  – Avoir un contrat de travail en allemand

Avoir un contrat de travail en allemand est important. De plus, tous les documents que vous signerez chez le notaire et à la banque seront en allemand. Par ailleurs, les banques n’acceptent que des pièces justificatives rédigées en allemand la plupart du temps.

Il arrive parfois que certaines banques, très procédurières, refusent certains justificatifs, car ils sont en partie en anglais. Cela reste plutôt rare et quasiment tous les contrats de travail des start-ups et entreprises berlinoises possèdent une version allemande. Celle-ci est en général juxtaposée à la version anglaise.

Les trois banques allemandes les plus connues à Berlin sont la Deutsche Bank , La Commerzbank et la Volksbank à Berlin. Pour diversifier le risque et ne pas se bloquer avec une banque spécifique, il peut être intéressant de passer par en courtier en prêt immobilier à Berlin.

7 – être Européen

Être Européen n’est absolument pas un critère obligatoire pour obtenir un prêt immobilier en Allemagne. Cependant, d’un point de vue de la banque, votre dossier sera plus favorable. Vous bénéficierez sans doute d’un taux plus intéressant, car jugé moins risqué du point de vue de la banque.

Ce type de classement que l’on peut considérer comme de la discrimination reste malheureusement d’usage dans de nombreuses banques. Cela est plus dû à un calcul de risque différent qu’a une réelle volonté de discriminer les non-européens par rapport aux Européens.

CONCLUSION

Pour obtenir un crédit dans le but de financer un achat immobilier à Berlin, vous devrez tout d’abord être résident allemand et avoir un CDI. Vous devrez ensuite attendre que votre période d’essai soit terminée puis avoir un apport suffisant pour couvrir les différents frais. Enfin, vous devrez consulter une ou plusieurs banques ou un courtier pour recevoir des propositions de prêt immobilier. Vous pouvez consulter notre liste des brokers et courtiers en prêt immobilier à Berlin

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