Baisse frais agence berlin immobilier

Baisse des frais d’agences immobilières à Berlin en 2021

Partage des frais immobiliers entre Acheteur et Vendeurs

Une nouvelle loi est entrée en vigueur depuis Janvier 2021.  Celle-ci consiste à répartir les frais d’agence immobilière entre acheteurs et vendeurs. Ainsi, les acheteurs et les vendeurs doivent partager les frais d’agences. Ces frais sont aujourd’hui d’un montant de 7,14% TTC. Les ventes via des agences immobilières représentent plus de 90% du marché de l’immobilier à Berlin. Il est donc très difficile d’y échapper si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Berlin.

Une augmentation de la capacité d’emprUnt pour les acheteurs

Cette baisse des frais d’agence pour les acheteurs à Berlin à plusieurs conséquences positives.  En effet, cela augmente directement la capacité d’emprunt de nombreux acheteurs. Ainsi, dans notre article quels coûts peut-on inclure dans un prêt, nous vous parlions des coûts incompressibles qui doivent être réglés en cash par les acheteurs. La moitié de ces coûts sont représentés par les frais d’agence immobilière.

Ainsi, avec une baisse des frais d’agence et de l’apport nécessaire pour acheter, les emprunteurs pourront augmenter leur capacité d’emprunt. Ils pourront donc s’offrir plus de mètres carrés pour le même prix. Dans un marché où les prix de l’immobilier à Berlin sont en forte croissance, cela devrait stimuler un peu plus la demande.

les agences immobilières sous pression à berlin

Les agences immobilières à Berlin ont très mauvaises réputations. En effet, elles sont peu réactives et souvent, réfractaires a toutes négociations. De plus, il n’est pas rare qu’elles ne répondent pas aux questions ou même tout simplement aux demandes de visites. A chaque fois qu’un bien immobilier est mis sur le marché, ils reçoivent des dizaines d’appels.

Dans un marché de l’immobilier Berlinois haussier et clairement en faveur des vendeurs, elles font très peut d’efforts. En effet, si cela n’est pas vous, ca sera un autre acheteur potentiel qui fera l’acquisition du bien immobilier.

A partir du moment où les vendeurs doivent s’acquitter d’une commission, ils seront forcément plus sélectifs et regardant. Enfin, les agences devront également faire face à plus de compétitions et améliorer la qualité de leurs services. Certains vendeurs pourraient même être tentés de vendre leur bien en direct pour ne pas avoir à débourser les frais d’agences.

Une augmentation potentielle des prix de l’immobilier ?

Certains acteurs du marché prédisent que les vendeurs répercuteront les coûts des frais d’agence sur le prix de vente. Cela semble peu probable dans l’immédiat. Il faudrait une concertation entre tous les vendeurs et acteurs du marché. Au-dela du fait que cela soit illégal, cela est fortement improbable. Tout reste néanmoins possible dans un marché qui est clairement en manque d’offres et où les vendeurs ont le pouvoir.

De plus en plus de biens disponible sans agence ?

Plus de 90% des biens sur le marché sont proposés via des agences. Une des conséquences de la nouvelle loi pourrait être de voir plus de biens proposés de particuliers à particuliers sur les sites d’annonces immobilières en Allemagne et particulièrement à Berlin.

La baisse des frais d’agence et une raison de plus que nous pourrions rajouter a notre 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin.

Vous souhaitez estimer les coûts d’un emprunt immobilier ? Vous pouvez utiliser les différents calculateurs des courtiers en prêt immobilier à Berlin.

Checklist recherche appartement Berlin

CHECKLIST VISITE APPARTEMENT : 20 Points a vérifier

Les 20 points a vérifier lors de la visite d’un appartement

Lors de la visite d’un appartement, que vous souhaitiez acheter ou louer à Berlin, il y a des points très importants à vérifier. La plupart du temps, dans un marché où la demande est forte, vous aurez un temps limité pour réaliser le visite.

Il est donc très important de mettre à profit ce temps pour évaluer les avantages et les inconvénients de l’appartement. Il est également important de vérifier que l’appartement est en bon état et qu’il n’y a pas de traces d’insalubrité, d’humidité ou tout autres défauts.

Certains points comme l’attrait du quartier pourront être vérifiés plus tard. D’ailleurs, nous vous conseillons de revenir plusieurs fois durant différents jours et différentes heures si vous ne connaissez pas le quartier. Cela vous permettra de mieux vous imprégner de l’ambiance du quartier et de savoir s’il est fait pour vous.

Concernant l’intérieur de l’appartement, nous avons également fait la liste des différents points à vérifier.

LE QUARTIER

1 – La position géographique

Le quartier et la position géographique de l’appartement seront les deux critères principaux qui influeront sur l’attractivité du bien. Cela aura un fort impact sur le prix d’achat et de revente dans quelques années. Cela a également un impact important sur la demande de location et donc le prix à la location.

2 -Les transports en communs

Les transports en commun, et notamment le S-Bahn et le U-Bahn sont également deux éléments très importants pour tout achat immobilier. La proximité d’une station de transport ou d’une station de train régionale ou nationale, auront forcément un impact positif sur le prix du bien immobilier. Si la zone est mal desservie, elle sera moins attractive et votre investissement immobilier en sera pénalisé.

3 – La proximité d’une zone de bruit

Que ce soit l’aéroport de Tegel, qui doit fermer en 2020 si tout se passe bien, ou la proximité d’une grande avenue passante, le bruit peut venir de différentes sources. La présence d’un café ou d’un magasin d’alimentation ouvert tard dans la nuit, sont souvent sources de bruit. Ainsi, une zone bruyante sera un critère qui fera perdre de la valeur à votre bien immobilier et diminuera fortement votre qualité de vie. C’est pour cela qu’il est très important de vérifier ce critère. Au-delà de votre confort personnel, il en va de votre investissement si vous souhaitez devenir propriétaire à Berlin.

4 – Le voisinage

Berlin est connue pour sa scène Electro House et Techno ainsi que pour sa pensée libertaire. Ce qui fait le charme de la ville peut parfois devenir votre pire cauchemar. Avant d’acheter un appartement, renseigner vous sur les quartiers de Berlin. La législation allemande est très précise sur ce qu’il est possible de faire ou non. Cependant, si vous vous retrouvez avec des voisins très bruyant, peu respectueux ou jetant leurs poubelles n’importe où, il vous sera plus difficile de louer votre bien ou de le revendre. Là encore, il est important de se rendre plusieurs fois dans le quartier et le voisinage proche a différentes heures et jours de la semaine pour vous faire votre propre idée du quartier.

5 – Les infrastructures

Dans certains quartiers assez familiaux, la présence de jardins d’enfants, de parcs ou encore de crèches, appelées Kita en Allemagne, peut avoir un impact important sur l’attractivité du quartier. La présence également de rues animées avec des points de sortie peut se révéler être un bon indicateur de l’attractivité d’un quartier ou d’un Kiez. Enfin, la facilité d’accès aux transports en communs, aux parcs, aux aéroports ou au différents axes routiers, est également très importante.

L’IMMEUBLE

Il est très important de vous assurer que le bâtiment est en bon état et qu’il n’y a pas de problème majeur avec les fondations, le toit, le système électrique ou encore l’évacuation de l’eau. Il est également important de vérifier la réserve de la copropriété qui sert à couvrir les travaux nécessaires à l’entretien et l’embellissement de la copropriété.

6 – Les propriétaires de l’immeuble

Acheter un appartement consiste à acheter une partie, une  quote-part d’un immeuble. Il est donc important de connaître le nombre de propriétaires et d’unités. Il est également important de prendre en compte l’historique et la nature des autres co-propriétaires. Si les propriétaires occupent le logement, ils seront plus en clin à réaliser des investissements et travaux qui embelliront l’immeuble.

Si les propriétaires ont pour objectif de louer, il y a beaucoup plus de chances qu’ils soient réticents a tout investissement. Leur but étant de maximiser leur revenu en minimisant leurs coûts. Cela est d’autant plus vrai depuis la loi de plafonnement des loyers à Berlin : le Mietendeckel.

7 – Les frais et la réserve de la copropriété

Les frais de copropriété en Allemagne est un point très important à vérifier. Ils sont appelé Hausgheld. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de tous les coûts d’exploitation et de gestion, de l’entretien du bâtiment ainsi que des services publics proportionnellement à la taille de votre unité.

En moyenne, vous pouvez vous attendre à environ 3 € / m² à 3,50 € / m², mais selon les installations (par ex. ascenseur ou garage), ce montant peut également être plus élevé. Un Hausgeld plus élevé peut soit indiquer une isolation insuffisante, et donc des coûts de chauffage supérieurs à la moyenne, soit inclure une contribution relativement élevée au fonds d’entretien, l ‘”Instandhaltungsrücklage“, pour financer des réparations majeures du bâtiment.

La réserve de la copropriété est également un point très important à vérifier. À Berlin, les copropriétaires mettent de côté chaque mois et chaque année en vue de réaliser les travaux de rénovation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi, il est rare qu’un appel de fond soit réalisé par la copropriété pour financer des travaux. Si cela arrive, il faudra que la décision soit votée durant l’assemblée générale annuelle.

8 – L’historique de la copropriété 

L’historique de la copropriété, également appelé “Protokoll wohnungseigentümergemeinschaft”, permet de connaître les différents problèmes qu’il y a pu avoir au sein de la copropriété. 

Les problèmes seront répertoriés en deux catégories, les problèmes structurels du bâtiment, tels que des dégâts des eaux, des difficultés d’accès a l’eau chaude pour les appartements du dernier étage d’un grand bâtiment ou d’autres travaux de rénovation nécessaires. 

La seconde catégorie concerne plus des problèmes de vie en communauté et de copropriété. Ce sont les événements liés au bruit, à l’utilisation du local vélo ou poubelle ou encore au stationnement des vélos au sein de la résidence. 

Ainsi il est très important de demander les comptes-rendus des assemblées générales précédentes. Cela vous permettra d’avoir une bonne compréhension du budget de réserve de la copropriété. Vous pourrez également évaluer les coûts futurs et les possibles problèmes entre les copropriétaires et différents locataires.

 

L’APPARTEMENT en lui-même

9 -L’électricité

Dans certains appartements berlinois, le système électrique peut être assez vieux et pas aux normes. Cela vous coûtera très cher à changer ou pourra être très compliqué si vous ne connaissez pas d’artisans de confiance et que vous ne parlez pas Allemand.

10 -Le nombre de prises

Si un appartement a été complètement rénové, mais qu’il y a uniquement deux prises dans la cuisine, cela peut refléter une mauvaise rénovation ou un réaménagement qui a été fait à la va-vite. Cela peut vous sembler être un détail peu important. Néanmoins, c’est un signe parmi d’autres qui vous permettra de vous faire votre propre idée.

11 -Les rénovations 

En cas de rénovation, de mur repeint ou autre, assurez-vous que cela n’a pas été réalisé pour cacher d’éventuelles tâches d’humidité. Celles-ci réapparaîtront dès que l’hiver pointera le bout de son nez. 

12 -L’humidité

Le froid et l’humidité représentent un risque important à Berlin. Il est même rendu obligatoire de faire sécher son linge sur son balcon et non pas a l’intérieur dans certaines copropriétés. Pensez à bien vérifier ce point et a bien aérer régulièrement votre appartement, surtout si c’est un appartement ancien.

13 -L’amiante

Bien que peu présente, l’amiante peut être un souci a la fois pour votre santé et pour la valorisation de votre investissement immobilier à Berlin. Il est donc important de bien vérifier que l’appartement ne présente pas d’amiante. Cela est d’autant plus vrai dans le cas d’un projet de rénovation.

14 -Les défauts visuels

Bien que pas toujours important, certains défauts visuels peuvent refléter une mauvaise rénovation ou un bâtiment de construction de moindre qualité… Méfiez vous et identifiez les peintures, le parquet et les finitions. 

15 -L’arrivée d’eau

Vérifier, quand cela est possible, que la tuyauterie et la robinetterie sont en bon état. Cela est assez simple sous l’évier de la salle de bain ou pour les tuyaux visible à l’œil nu. Dans le cas d’une baignoire, n’hésitez pas à ouvrir la trappe et a regarder l’installation en cas de doute. 

Cela vous donnera une bonne indication du taux d’humidité et de la vétusté potentielle de l’installation. Pour l’avoir vécu, un dégât des eaux peut être très stressant et très coûteux. De plus, si cela implique plusieurs appartements, vous devrez faire appel à votre assurance et à l’hausverwaltung.

16 -LA CONNEXION INTERNET

La connexion internet reste un point important même si elle n’est en général pas primordiale pour beaucoup d’acheteurs. Si vous avez prévu de travailler de chez vous ou que votre activité ou vos loisirs nécessitent une connexion de très bonne qualité, vérifiez bien ce point.

le mieux sera de demander à l’ancien propriétaire le débit ou même de faire un test de débit si cela est nécessaire. Vous pourrez également vérifier les différentes offres disponibles avec les différents fournisseurs internet. Si la maison ou l’appartement sont éligibles à la fibre, cela sera un gage du sureté et de bonne qualité.

17 -L’Isolation thermique

D’un point de vue du coût et du confort, l’isolation thermique est un point très important. En effet, le coût de l’électricité et du chauffage en Allemagne est l’un des plus cher d’Europe. À 30 centimes le kilowattheure, mieux vaut s’assurer que l’isolation thermique est bonne. Vous pourrez vérifier la consommation via l’étiquette énérgétique : Energiebedraf

18 – L’isolation phonique

Une mauvaise isolation phonique pourra être très préjudiciable pour votre confort et vos relations avec vos voisins. Il est donc primordial de tenir compte de ce critère. Les murs des anciens bâtiments allemands sont en général très bien isolés et solides. Cependant, cela n’est pas toujours le cas des sols. Le bruit de vos voisins qui marchent peut devenir très désagréable.

Par ailleurs, les Allemands sont assez procéduriers et prennent très au sérieux les règles de voisinage. Il n’est donc pas rare de voir certains voisins demander à des locataires ou propriétaires de mettre des chaussons dans leurs appartements lorsqu’ils marchent. D’autres sont même prêts a payer le parquet de leur voisin du dessus tellement ils souffrent du bruit et de la situation. Cela reste bien évidemment un cas extrême, mais faites-y quand même bien attention.

Néanmoins, le bruit d’enfants qui courent est normal (dans la limite du raisonnable!). Vous ne pourrez donc rien faire entre 7h et 22h00. Vous devrez apprendre à vivre avec. Mieux vaut donc anticiper ce type de situation et bien faire attention à l’isolation phonique durant la visite du logement.

19 -Le vis a vis

Pensez à vérifier que la vue vous convient et quelle ne donne pas sur une décharge ou un terrain vague. Par ailleurs, s’il y a des espaces vides ou des terrains potentiellement constructibles, cela peut avoir un impact positif. En effet, la construction et la mise en valeur d’une rue via un bâtiment neuf est toujours positif.

Faite tout de même attention que le bruit de la construction ne soit pas problématique pour vous. Il est également important de réfléchir au fait que le nouveau bâtiment construit pourra détériorer la vue. Il pourra également diminuer la luminosité de votre appartement.

20 -L’exposition et la luminosite 

Les hivers berlinois peuvent être très froids et la lumière du jour et du soleil se font rares. Avoir un appartement lumineux est donc très important et recherché par tous les acheteurs. C’est un gage de confort et de bien être indispensable dans le cadre d’un achat immobilier qui vous engage dans le temps.

Conclusion 

Il faut donc bien faire attention à l’ensemble de ces points. Par ailleurs, pour faire une offre sur un bien immobilier, tenez également compte des 7 critères qui augmentent le prix d’un appartement à Berlin

Vente appartement Berlin

Faire une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin

COMMENT FAIRE LA BONNE OFFRE POUR L’ACHAT D’UN BIEN A BERLIN ?

Ca y est, vous avez visité l’appartement de vos rêves et vous vous apprêtez à faire une offre ? Mais voilà, vous ne savez pas quelle est l’offre juste. Faut-il faire une offre au prix demandé ou faire une meilleure offre pour sécuriser le bien de vos rêves ? Vous vous sentez si proche du but. Un des risques est de louper une opportunité en proposant un prix trop bas. L’autre risque, c’est d’acheter un appartement au-dessus de la valeur du marché.

Un appartement sur deux à Berlin est vendu au-dessus du prix demandé. Il arrive même parfois que le vendeur revienne vers vous et vous demande d’augmenter votre offre et de surenchérir. Bien qu’illégale, cette pratique est de plus en plus courante à Berlin. De nombreuses personnes se retrouvent à faire des offres démesurées pour obtenir le bien pour lequel elles ont craqué. C’est d’autant plus vrai pour certains appartements Altbau dans les meilleurs quartiers de Berlin.

evaluer le prix d’un bien immobilier a berlin

Il est assez facile de perdre la tête, après une énième visite, des mois de recherche et l’obtention d’un crédit immobilier en Allemagne. Après avoir pesait le pour et le contre pendant des heures, vous vous sentez prêt. Vous vous voyez déjà dans votre nouvel appartement. 

Mais voilà, la réalité est plus complexe. Lorsque vous avez visité l’appartement, vous étiez 20 ou 30. Vous avez bénéficié d’un créneau de 20 à 30 minutes et vous avez vu défiler beaucoup d’autres potentiels acheteurs. Vous vous êtes ainsi rendu compte que la compétition serait rude.

Pour ne pas céder aux sirènes de la surenchère et payer un bien immobilier à son juste prix, il est important de bien évaluer le prix d’un appartement à Berlin.

SE FIXER UNE LIMITE

Il est également conseillé de se fixer une limite. Une fois cette limité fixée, il faut s’y tenir. Il est important d’éviter de trop surenchérir sous le coup de l’excitation. Vous pourriez ainsi regretter une offre et vous en vouloir pendant longtemps. Par ailleurs, cela réduira fortement la plus-value potentielle sur le long terme. 

Fixer vous aussi une limite en terme de prix d’achat. Tenez bien compte du fait que vous devrez peut-être faire une offre plus importante. Ainsi, votre budget peut-être limité, soit par le montant de l’apport, soit par le montant de l’emprunt immobilier. Dans les deux cas prévoyait une marge de 10 à 15 % pour pouvoir faire une meilleure offre si nécessaire.

En effet, si vous avez un budget total de 250 000 euros, il faudra retirer les 15 % de frais. Vous aurez donc un budget de 217 000 euros. Pour plus de sécurité, il vaut donc mieux filtrer vos recherches sur les sites d’annonces immobilières à 200 000 euros. Vous aurez donc une marge pour faire une meilleure offre. Cela vous permettra également de gagner du temps et d’éviter de la frustration en visitant des appartements qui sont au-dessus de votre budget.

Il existe également la possibilité d’acheter un appartement aux enchères à Berlin. Néanmoins cela est fortement déconseillé aux particuliers et aux acheteurs non aguerris.

évaluer la totalité des coûts

Enfin, pensez à prendre en compte la totalité des coûts d’achat et d’entretien de l’appartement. Les frais de copropriété, dans le cas d’un appartement, et les coûts de chauffage peuvent être des charges importantes. Mieux vaut investir au sein d’un immeuble bien géré avec une bonne réserve financière.

Par ailleurs, les coûts de chauffage et d’électricité en Allemagne sont les plus élevés d’Europe. Il est primordial de vérifier la consommation d’électricité et l’étiquette énergétique, appelée Energiebedarf. Cela vous permettra de vous assurer que le coût du chauffage ne viendra pas plomber votre budget. Pensez également a utiliser les comparateurs de prix tels que check24 pour trouver le meilleur fournisseur d’électricité.

tenir compte de la conjoncture économique

Bien que la demande soit forte et l’offre limitée à Berlin, le marché reste sensible à la conjoncture. En effet, la crise du Coronavirus ou la loi de plafonnement des loyers à Berlin vont avoir un impact négatif sur le marché immobilier. Toutefois, il y a de très faibles chances que les prix de l’immobilier baissent. On pourra ainsi assister à un ralentissement de la hausse voir une stagnation des prix.

Malgré cela, il peut être intéressant de négocier et d’acheter dans cette période où la visibilité sur l’avenir est trouble. Les Allemands ayant une forte aversion au risque, certains propriétaires seront plus enclins à baisser leur prix ou a accepter une offre plus basse, mais avec un dossier de financement jugé plus solide.

Une fois votre offre acceptée, vous pourrez ensuite suivre les différentes étapes d’achat d’un bien immobilier à Berlin. Vous devrez contacter un notaire pour la préparation et la signature du contrat.