LES QUARTIERS ET ARRONDISSEMENTS DE BERLIN

Les quartiers de Berlin ont été façonnés et réorganisés au fil de l’histoire de la ville. Tout d’abord, il faut s’avoir que l’Allemagne est un état Fédéral. Chaque région prend donc des décisions de façon indépendante. Cela concerne à la fois la vie politique, économique, sociale et également l’urbanisme .

Le fédéralisme a un impact sur de nombreux éléments de la vie politique, mais également sur l’immobilier. Le montant des frais de notaire, la délivrance des permis de construire et la répartition du paiement des frais de l’agent immobilier sont différents en fonction de chaque Landers.

Par ailleurs, d’autres lois comme le Mietendeckel, loi de plafonnement des loyers, sont applicables uniquement dans certains landers. En l’occurence, cette loi s’applique uniquement à Berlin et il semble, à priori, qu’il y ait peu de chances qu’elle se généralise à toute l’Allemagne.

LANDERS

L’Allemagne est donc un état Fédéral qui est composé de Landers. Après la réunification de la RDA (République Démocratique Allemande – Est) et la RFA (République Fédérale Allemande – RFA), L’Allemagne a donné naissance à 16 Landers.

Le principe du fédéralisme et des Landers et un principe très cher et important pour les Allemands. Celui-ci est par ailleurs inscrit dans la constitution allemande. Chaque Land possède ainsi un pouvoir de décision important sur de nombreux éléments de la vie politique.

Le Fédéralisme a également un impact sur le marché de l’immobilier. En effet, certaines lois peuvent être décidées au niveau régional. C’est le cas de la loi de plafonnement des loyers à Berlin. D’autres lois Allemandes ou Européennes, peuvent également être appliquées de manières différés en fonction des Landers.

Un bon exemple est la mise en conformité des habitations en terme de sécurité incendie. Ainsi, l’obligation d’équiper son habitation d’un détecteur incendie à Berlin a été fixé au 31 Décembre 2020. Dans de nombreux autres états, cette obligation est déjà en vigueur depuis le 31 Décembre 2019.

le projet du grand berlin : Les années 1920

Berlin est considérée comme une ville état : Stadtstaaten en Allemand. Elle est la seule ville en Allemagne, avec Hambourg, a être une cité Etat. Cela s’explique à la fois par sa taille et son histoire. La ville de Berlin a vu sa taille et sa population croître au fil des années. Par ailleurs, elle s’est construite via la réunification de villes voisines qui sont devenues des quartiers de Berlin.

La ville de Berlin a donc été façonnée au fil du temps. Certaines des villes avoisinantes  sont devenus des quartiers . Ainsi, les 7 villes de Neukölln, Charlottenburg, Köpenick, Schöneberg, Wilmesdorf, Spandau et Licthenberg ont été rattachée à la ville de Berlin en 1920.

Certains de ces quartiers ont ensuite fusionnées avec d’autres quartiers pour devenir des arrondissements. La ville de Berlin a connu ses grands projets tout comme la ville de Paris sous l’impact du Baron Haussmann.

En 1920, le projet du grand Berlin a donné naissance de 20 arrondissements : Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Prenzlauer Berg, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Treptow, Wedding, Weißensee, Wilmersdorf, Zehlendorf.

Le berlin de l’Après-Guerre

Après la Seconde Guerre mondiale et le partage de Berlin entre les Russes, Les Américains, les Français et les Anglais, les 20 arrondissements furent répartit de la façon suivante :

• Soviétique : 8
• Américain : 6
• Brittanique : 4
• Francais : 2

La ville a ensuite été coupée en deux en 1962, date de la construction du mur de Berlin. En 1989, à la chute du mur de Berlin et de l’ex URSS, Berlin a été réunifié, au même titre que l’Allemagne. Berlin comptait ainsi 23 arrondissements en 1990. En effet, 3 arrondissements ont été créés par les Soviétiques à Berlin-Est entre 1945 et 1990 :

• 1977 : Marzahn
• 1985 : Hohenschönhausen
• 1986 : Hellersdorf

Enfin, en 2001, la ville de Berlin a décidé de fusionner de nombreux arrondissements, passant de 23 arrondissements à 12. Les anciens arrondissements étant devenus des quartiers (Bezirk).

Même si les vestiges du mur restent très peu présent, l’architecture et la ville de Berlin gardent les stigmates de la séparation. En effet, l’architecture communiste et encore très visible dans certains quartiers de l’Est de Berlin.

Cependant, ce phénomène tant à disparaître du fait de la croissance de la ville et des plans de rénovation. De plus,  le nombre d’habitants à Berlin est de plus en plus important. La capitale allemande voit sa population croître de 40 000 habitants par an en moyenne.

ARRONDISSEMENT, Quartiers et Kiez

La ville de Berlin comprend 12 arrondissements et 23 quartiers qui se trouvent autour du quartier central Mitte. Ces arrondissements sont eux-mêmes composés de Kiez (quartiers).

 

 

Chaque arrondissement comprend également des quartiers (Bezirk). En effet, l’arrondissement de Mitte comprend le quartier de Mitte, Moabit et Wedding. Cela peut parfois prêter à confusion car le quartier et l’arrondissement portent le même nom. C’est le cas pour Mitte, Pankow et Kreuzberg par exemple.

Si vous vivez à Berlin, vous avez surement déjà entendu parlé du terme Kiez. Ce terme désigne un quartier qui n’a pas de reconnaissance administrative mais qui est considéré historiquement comme un quartier par ses habitants. Les frontières sont rarement clairement définis et peuvent varier en fonction de la perception des habitants. Un peu comme le quartier de Montmartre à Paris.

Nous reprenons ci-dessous une segmentation de la ville en trois types de zones. Cette segmentation est plutôt subjective et ne repose pas sur des critères clairement définis. C’est plus une remarque générale sur l’attractivité des quartiers à Berlin en fonction des.

1 – Les meilleurs quartiers de Berlin

Les meilleurs quartiers de Berlin sont également les plus touristiques. Historiquement, les meilleurs quartiers de Berlin se trouvaient dans l’ancienne Allemagne de l’Ouest, pour des raisons évidentes. La bourgeoisie Berlinoise a toujours vécu dans le centre de Berlin (Mitte), autour du Tiergarten ainsi que dans le quartier de Charlottenburg, célèbre pour son magnifique château.

Cependant, depuis la réunification et les nombreux projets immobiliers, de nouveaux quartiers sont devenus à la mode et très côté. Le quartier de Friedrischain et de Prenzlauer Berg, historiquement à l’Est, ce sont fortement développés.

De plus le quartier de Kreuzberg, autrefois très malfamé, s’est fortement développé pour devenir un quartier incontournable où tout le monde souhaite vivre. Du punk anarchiste, à l’ingénieur informaticien en passant par le fan de techno et l’artiste-peintre, le quartier est l’un des plus attractif et demandé de Berlin. Autrefois considéré comme un quartier pauvre, majoritairement peuplé par les immigrés turcs, le quartier est maintenant très populaire.

Il existe actuellement 7 quartiers qui sont considérés comme les meilleurs quartiers de Berlin:

• Mitte

• Prenzlauer Berg
• Friedrichshain
• Kreuzberg
• Neukölln
• Charlotenburg
• Tiergarten

2 – Les quartiers en vogue de Berlin

Les quartiers en vogue de Berlin sont ceux qui sont en général proches du centre et des quartiers à la mode. Face à la croissance de la ville de Berlin et a sa gentrification, les beaux quartiers ont tendance à être saturés. De nouveaux quartiers deviennent ainsi à la mode et attirent les 40 000 nouveaux habitants qui arrivent à Berlin chaque année.

De nombreux projets immobiliers y ont vu le jour et ils sont de plus en plus attractifs. En choisissant ces quartiers, cela vous permettra de rester dans le centre de Berlin pour un budget raisonnable. Acheter un appartement dans ce type de quartiers sera également beaucoup plus simple. En effet, les prix seront plus abordables et la concurrence y sera moins rude.

Par ailleurs, le potentiel de croissance et de développement de ces quartiers sur le long terme y est beaucoup plus important. En effet, comme nous vous le disions dans notre article 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin, la ville de Berlin reste une valeur refuge pour les investisseurs du monde entier.

Les 7 quartiers qui montent à Berlin sont les suivants :

• Wedding
• Pankow
• Schöneberg
• Tempelhof
• Treptow
• Weissensee
• Lichtenberg

Ils sont tous situés proche de Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg et Neukolln.

3 – Les quartiers peripherique de Berlin

Les quartiers périphériques de Berlin peu attractifs et très excentrés peuvent être également très agréable à vivre, notamment si vous souhaitez acheter une maison à Berlin. Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas de famille, ce type de quartier ne sera pas forcément très attractifs. En effet, vous serez loin du centre de Berlin et des points chauds de la ville.

Par ailleurs, ces quartiers sont plutôt résidentiels et la vie locale est très calme, certains sont même qualifiés de « cité dortoir ». Il sera beaucoup plus difficile de trouver des restaurants et des bars ouverts. Néanmoins, lorsque l’on a une famille ou que l’on souhaite acheter une maison à Berlin, certains endroits peuvent être très agréables. Par ailleurs, vous serez plus proche de la nature et pas si loin du centre car la plupart de ces quartiers sont très bien desservis par les transport en commun.

Les 7 quartiers périphériques de Berlin sont les suivants :

• Spandau
• Reickenindorf
• Kopenick
• Zehlendorf
• Steglitz
• Marzahn – Hellensdorf

Conclusion :

Nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre les différents quartiers de Berlin. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous les poser en commentaire, nous serons ravis de vous répondre.

Vous avez trouvé le quartier qui vous convient ? Consulter notre guide les 10 étapes pour devenir propriétaire à Berlin. Si vous avez encore un doute, vous pouvez consulter notre article Combien coûte un appartement à Berlin ? 

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