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Combien coûte un appartement à Berlin ?

COMMENT ESTIMER LE PRIX D’UN APPARTEMENT À BERLIN ?


Il existe différents sites qui vous permettront d’évaluer un bien immobilier à Berlin. Les sites d’annonces immobilières à Berlin vous proposent des calculateurs de valeur immobilière plus ou moins précis. Nous vous partageons ces différents calculateurs à la fin de cet article.

L’un des indicateurs les plus courants pour estimer un logement à Berlin, c’est le prix au mètre carré. C’est un bon indicateur du prix du marché qui est utilisé à la fois par les acheteurs et les vendeurs. Un bon moyen de connaître le prix au mètre carré moyen des quartiers de Berlin, c’est de consulter les annonces immobilières.

Vous pourrez ainsi voir à quels prix les appartements se vendent dans le quartier où vous souhaitez acheter. Cela vous permettra de faire une offre pour l’achat de votre appartement à Berlin. Un logement sur deux est vendu au-dessus du prix demandé à Berlin. Vous pouvez donc estimer le prix de vente a environ 10 à 15 % supérieur à la valeur demandée.

Il arrive que le prix soit également inférieur à celui demandé. Cependant, dans l’état actuel du marché, cela est très rare. Cela arrive lorsqu’un bien possède un défaut  important ou que le propriétaire surestime son prix.

En général, ces types d’appartements sont en vente pendant longtemps. Ainsi, vous vous en rendrez compte assez rapidement en suivant régulièrement les offres sur les différents sites d’annonces immobilière à Berlin.

Estimation prix appartement berlin

Le prix du mètre carré à Berlin

Les prix du mètre carré à berlin 

De nombreuses études sur le marché immobilier Berlinois sont publiées et vous donne les prix au mètre carré par quartiers. Sachez cependant que ce prix peut fortement varier d’une rue à une autre ou selon bien d’autres critères. Par exemple, le prix au mètre carré sera moins élevé si vous êtes au rez-de-chaussée. 

Cela est également valable si vous êtes dans un appartement dont l’immeuble donne sur une rue très passante ou très bruyante. Le prix pourra donc être de 10 à 20% inférieur. Cela peut sembler être une bonne affaire, mais cette économie se ressentira sur votre confort de tous les jours. Nous vous conseillons donc plutôt de vous excentrer ou de réduire le nombre de mètres carrés si vous souhaitez réduire votre budget. 

Choisir un bien immobilier de moins bonne qualité aura un impact important pour votre investissement. Par ailleurs, les coûts de chauffage et d’électricité à Berlin sont très importants. En effet, le prix du kwh est le plus cher d’Europe. Ainsi, en prenant un logement mal isolé ou au rez-de-chaussée, cela vous fera perdre une somme non-négligeable tous les mois. De ce fait, l’économie réalisée sur l’achat sera versée à fond perdu pour payer votre facture d’électricité.

Le prix au mètre carré est la première des 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin. En effet, le coût moyen du mètre carré  à Berlin est de 4000 euros le m2. Cela est deux à trois fois moins cher qu’à Paris, Londres, Amsterdam ou Munich. 

prix mètre carré Berlin

Prix au mètre carré et ANNÉE DE CONSTRUCTION DE L’APPARTEMENT

Plus un bâtiment est récent plus son prix au mètre carré sera élevé. Cela est valable à Berlin comme ailleurs. Le prix d’un bâtiment neuf (Neubau) est environ 30 à 40 % plus cher à Berlin. L’achat d’un appartement neuf peut sembler une bonne opportunité. Néanmoins, la plus-value possible en sera fortement réduite. 

De plus, les retards de livraison et les malfaçons sont également très courants en Allemagne tout comme en France. Croire que vous éviterez les problèmes en achetant un bien immobilier neuf n’est pas complètement vrai.

Avec la forte hausse de l’immobilier à Berlin et la forte demande de construction, la main d’œuvre vient à manquer. Ainsi, les entreprises du bâtiment ont plus tendance à bâcler les travaux pour prendre d’autres chantiers. La qualité des biens s’en ressent et de nombreux bâtiments neufs possèdent des malfaçons. Même si vous bénéficiez de 5 ans pour faire corriger les défauts, cela prend du temps et se révèle très frustrant. Surtout lorsque l’on a acheté un appartement neuf pour éviter ce type de désagréments.

Par ailleurs, si vous ne parlez pas allemand, cela sera également handicapant et vous générera des tracas et beaucoup d’inquiétude. Mieux vaut être bien accompagné et bien renseigné si vous souhaitez acheter un appartement neuf à Berlin.

Enfin, la valorisation des prix immobiliers pourra être impactée par la nouvelle loi de plafonnement des loyers à Berlin : le Mietendeckel. Cette loi vise à réglementer et plafonner les loyers pour tous les biens construits avant 2014. Cela pourrait rendre plus attractifs les biens construits après 2014.

construction Berlin

Prix au mètre carré et emplacement de l’appartement 

La situation géographique de l’appartement reste l’un des points le plus important qui influera sur le prix au mètre carré. En effet, le premier critère sera le quartier dans lequel se trouve l’appartement. Si celui-ci se trouve dans les meilleurs quartiers de Berlin tels qu’à Mitte, Prenzlauer Berg ou encore Charlottensburg, le prix au m2 sera beaucoup plus élevé qu’à Marzhan, Spandau ou tout autre quartier périphérique. 

Par ailleurs, dans les quartiers qui montent à Berlin, le prix du mètre carré aura tendance à grimper beaucoup plus rapidement que dans les quartiers où la demande est saturée et les prix au mètre carré sont déjà très élevés. Si vous voulez absolument vivre dans un quartier ou un Kiez spécifique, c’est probablement que celui-ci est très demandé et représente une valeur sûre en terme de demande et de location.

Cependant, vous cherchez peut-être à réaliser une plus-value importante et à faire croître votre patrimoine immobilier assez rapidement. Dans ce cas, investir dans des quartiers moins connus et moins attractifs représente une opportunité plus intéressante.

Gardez cependant bien en tête que cette potentielle plus-value est le reflet d’un certain risque que vous devez prendre en connaissance de cause. La plus-value immobilière reste une motivation pour beaucoup d’investisseurs et elle fait partie des 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin.

localisation Berlin

prix au mètre carré et TAILLE DE L’APPARTEMENT 

Plus l’appartement sera petit et plus le prix au mètre carré sera élevé. Ainsi dans certains quartiers le prix au mètre carré à Berlin est de 4000 euros pour un appartement de 60 à 80 m2. Dans ce même quartier,  le prix au mètre carré pourra facilement atteindre les 6000 euros pour un petit studio de 20 ou 30 m2. Dans un marché immobilier tendu, les petites surfaces bénéficient ainsi d’une évaluation beaucoup plus importante.

Cela fonctionne également dans le sens inverse, dans une moindre mesure. Ainsi un appartement de 150 ou 200 m2 sera la plupart du temps moins cher au mètre carré. En effet, pour ce type de biens, les acheteurs ont une sensibilité au prix moins importante, pour des raisons évidentes. Cela est vrai à Berlin, mais également dans de nombreux endroits, c’est une règle d’investissement immobilier assez classique. 

Type appartement Berlin

Prix au mètre carré a berlin et LES TRANSPORTS PUBLIcs

La présence de transports en communs, notamment un U-Bahn ou un S-Bahn impactera fortement le prix d’un bien immobilier. En effet le temps de trajets entre votre appartement et les différents points stratégiques de la ville de Berlin son très importants. Tout comme la présence d’une gare ou d’un aéroport qui pourra être un facteur important pour de nombreux investisseurs et acheteurs immobiliers à Berlin.

La ville de Berlin doit prochainement fermer l’aéroport de Tegel situé au Nord Ouest de Berlin, dans l’ancien quartier Francais. La fermeture de l’aéroport de Tegel devrait intervenir 6 mois après l’ouverture du nouvel aéroport de Berlin Brandebourg. Celui-ci est sensé ouvrir depuis … 2012. Il devrait ouvrir en fin d’année 2020, si cela n’est pas reporté à nouveau, notamment du fait de la crise du coronavirus !

Le sujet de l’aéroport de Berlin est très sensible pour les Berlinois. En effet, il a été retardé de plus de 8 ans suite à des problèmes de corruption et de malfaçons. La transformation de l’aéroport de Tegel en centre d’innovation devrait redynamiser le Nord Ouest de Berlin . Cela devrait également redessiner les contours de Berlin, si jamais le nouvel aéroport de Berlin Brandebourg ouvre un jour !

transport metro Berlin

 

L’équipement de l’appartement

Une cuisine ouverte, de grandes baies vitrées ou encore une terrasse et un ascenseur peuvent avoir un impact important sur le prix d’un bien immobilier. Un appartement en rez-de-chaussée se négociera entre 10 et 20 % en dessous du prix du marché par exemple. De plus, un appartement au 5e ou 6e étage sans ascenseur se verra également pénalisé si celui-ci ne possède pas d’ascenseur.

Il existe également des immeubles ou l’ascenseur s’arrête un étage sur deux à Berlin. Cela peut paraître très surprenant, mais certains appartements de Berlin-Est possèdent ce type d’ascenseurs. Cela avait à l’époque l’avantage de coûter beaucoup moins cher. 

LA PRÉSENCE DE PARC OU DE NATURE

Les Berlinois sont particulièrement friands de nature et de verdure. La proximité avec un parc et la possibilité de se promener en famille, de faire un jogging ou tout simplement de se retrouver au soleil durant les beaux jours sont très importants. Les parcs de Berlin font partis de sa renommée et de sa douceur de vivre. Vous pourrez même vous y retrouver dès l’arrivée des beaux jours. C’est l’endroit idéal pour un barbecue (dans certains parcs), un festival ou pour bronzer ou boire quelques verres entre amis. 

Le célèbre Tiergarten, le Zoo de Berlin ou encore le Mauer Park sont également des endroits idéal pour se détendre. Ce sont des lieux privilégiés pour profiter de la culture Berlinoise et se retrouver dans un Biergarten. La proximité avec un parc est ainsi très importante pour les habitants de Berlin.

parc nature berlin

LES INFRASTUCTURES

Bar, restaurants, points touristiques, jardins d’enfants ou crèches, l’ensemble de ces infrastructures peuvent faire fortement varier le prix de votre bien immobilier.

Certains quartiers de Berlin sont plus résidentiels que d’autres. Ils peuvent ressembler à des dortoirs peu attrayants avec très peu de vie local et d’activité. C’est notamment le cas du quartier de Marzhann à l’Est de Berlin. D’autres à l’inverse possèdent une vie de quartier, Kiez comme disent les Berlinois, très agréable avec de nombreux bar, cafés et restaurants.

Le fait de vivre dans un quartier ou il y a de l’animation ainsi que des infrastructures tels que des supermarchés, des écoles et des crèches, valorisera l’attrait du quartier et le prix des appartements qui s’y trouvent.

Altbau or not Altbau ?

Les bâtiments altbau sont très recherchés, notamment par les clients étrangers et les expatriés. En effet, ces derniers affectionnent tout particulièrement ce style qui fait tout le charme Berlinois. Si c’est important pour vous, il faudra compter un budget plus important et une concurrence accrue lors des visites. Le charme a un prix et réduira également le nombre d’appartements qui vous conviendront. 

Être plus flexible sur ce critère vous permettra de trouver un appartement plus facilement.  Le prix sera également plus abordable et la concurrence moins rude. Si cela fait parti de vos critères indispensables, vous trouverez néanmoins un large choix d’appartements. Il faudra juste faire des concessions.

La même question se posera, “Dois-je être plus flexible sur mes critères, agrandir ma zone de recherche, augmenter mon budget ou diminuer la surface souhaitée ?“. Si vous souhaitez acheter un appartement à Berlin, c’est la question la plus importante que vous devrez vous poser.

CONCLUSION

Il y a donc de très nombreux critères à prendre en compte lors de l’achat d’un appartement. Au-delà du prix au mètre carré, du quartier, de la position géographique et des infrastructures, l’équipement de l’appartement reste très important pour déterminer sa valorisation.

Une étude récente à également analysé le comportement des acheteurs et à définis les 7 critères les plus importants pour les acheteurs immobiliers à Berlin.

En savoir plus

Retrouvez les calculateurs pour estimer le prix d’un bien immobilier à Berlin :

calculateur prix immobilier Immoscout 

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15 réflexions sur “Combien coûte un appartement à Berlin ?

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