1 – Qu’est ce que le Mietendeckel, la loi de plafonnement des loyers à berlin ?

Définition du Mietendeckel, date de mise en application, barème et conditions, on vous dit tout sur la nouvelle loi de plafonnement des loyers à Berlin !

Le Mietendeckel est une loi de plafonnement des loyers à Berlin. Elle a été promulguée en février 2020. La loi a été proposée par le Parti Berlin Rot-Rot-Grün, « Rouge Rouge Vert ». Le but étant de mettre un frein à la crise du logement à Berlin.

En effet, dans un de nos articles précédents, nous vous parlions des 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin. Nous vous expliquions pourquoi les loyers ont fortement augmenté et pourquoi la ville de Berlin attire de plus en plus d’habitants.

L’objectif de la loi dite « Mietendeckel » est double. Le premier objectif est de plafonner les loyers en fonction du barème Mietentabelle. Le second objectif est de supprimer l’augmentation des loyers pour une durée de 5 ans.

La loi a été validée le 23 février 2020 par le Parlement et le Sénat de Berlin. Berlin est une ville-état (Land) qui a la capacité de prendre des décisions de justice, social, économique et également d’urbanisme. La loi est donc uniquement valable dans le Land de Berlin et non dans les 15 autres états fédéraux (landers) allemands.

Par ailleurs, de nombreux avocats considèrent que la loi est non constitutionnelle et ont déposé de nombreux recours. Il est probable que ces recours soient validés et que la loi puisse être annulée. L’avenir nous le dira ! En attendant, on vous dit tout sur le Mietendeckel, les droits et devoirs des locataires et des propriétaires.

2 – Définition du Mietendeckel et cadre d’application

Il est donc possible de faire baisser votre loyer si celui-ci est supérieur de plus de 20 % aux moyennes fixés. Par ailleurs, la loi précise qu’il n’est plus possible d’ajouter des frais supplémentaires dans le cadre d’un appartement meublé ou d’une location courte durée.

La loi concerne l’ensemble des quartiers de Berlin et tous les biens immobiliers qui s’y trouve. Une exception est réalisée pour les appartements ou maisons construits après 2014. Ces biens immobiliers ne sont pas soumis à la loi de plafonnement des loyers berlinois.

Le barème de loyer est calculé sur la base du Kaltmiete (loyer froid littéralement). Cela correspond au loyer sans les charges de copropriété et les autres charges tels que l’électricité et le chauffage.

Sachez cependant qu’un certain nombre de recours sont en cours et qu’il est encore possible que la loi soit rejetée et jugée inconditionnelle. Il se peut que l’autorité fédérale juge que Berlin n’a pas autorité pour promulguer ce type de loi.

La date à laquelle la cours suprême allemande prendra sa décision n’a pas encore été arrêtée. Certains disent que la décision a été prise en 2021, après les élections régionales de Berlin qui ont lieu tous les 5 ans. En effet, le sujet est très sensible et politique. D’autant plus que 85 % de la population de Berlin est locataire.

3 – comment calculer son loyer avec le mietendeckel

Le calcul doit être réalisé en fonction de différents critères. Vous devez dans un premier temps vous assurer que votre appartement fait partie du cadre de la loi de plafonnement des loyers.

Il existe uniquement deux exceptions. La première concerne tout les biens immobiliers qui ont été construits après 2014. La seconde concerne des bâtiments qui ont été complètement rénové après 2014. En effet, si vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant de refaire les murs, l’isolation, les toits, les fenêtres, vous pourrez être exclus du Mietendeckel. Vous devrez néanmoins prouver les travaux et défendre votre cas.

Pour tout les autres biens immobiliers loués à Berlin, quel que soit le quartier de Berlin, le type d’appartement (meublé ou non) ou la durée de location (courte ou longue), la loi de plafonnement des loyers s’applique.

Vous devrez vous référer au barème de loyer. Celui-ci s’étend de 3,92 € /m2 à 9,80€/m2 en fonction de l’année de construction et de l’état du bien immobilier. Si l’appartement a été rénové, il est possible d’augmenter le loyer de 1€/m2, sous certaines conditions. Enfin, pour les contrats déjà existants, il est possible de rajouter au maximum 20 % de loyer.

Le loyer pourra également être ajusté a la hausse ou la baisse  en fonction du quartier. Le barème est le suivant :

• • Bon : 0,74 centimes  par mètre carré
  • Moyen :  – 9 centimes de moins par mètre carré
  • Standard : – 28 centimes de moins par mètre carré

L’emplacement bon correspond aux meilleurs quartiers de Berlin. Le moyen au quartier en vogue de Berlin et le standard aux quartiers périphériques de Berlin.

4 – Les droits et obligations du locataires

Un site d’information sur le Mietendeckel a été créé par la ville de Berlin pour informer les propriétaires et locataires. En tant que locataire, vous pourrez demander la baisse de votre loyer si celui-ci est supérieur de 20 % au barème. Les critères pour définir le loyer sont les suivants :

• Année de construction du bien immobilier
• La surface du bien immobilier

Pour réaliser le calcul, vous devrez contacter votre propriétaire qui a l’obligation de vous fournir ces informations. Si selon votre calcul, vous estimez que le prix du loyer est trop élevé, vous pourrez demander une baisse de loyer. Cette baisse de loyer est effective à partir de Novembre 2020.

Selon les dernières informations qui ont été communiquées, le propriétaire devra automatiquement procéder à la réévaluation du loyer. En théorie, le locataire ne devra donc faire aucune démarches. En pratique, s’il y a un désaccord entre le propriétaire et le locataire, ce dernier devra faire valoir ses droits.

Pour en savoir plus, consultez notre article Mietendeckel : Faire baisser son loyer en 7 étapes.

5 – Les droits et obligations du propriétaire

En cas de non-respect du Mietendeckel, les amendes peuvent atteindre un montant de 500 000 euros. Par ailleurs, la loi est réputée valide depuis la date du 28 février 2020.

Tant que celle-ci n’est pas rejetée par la cour constitutionnelle, elle doit être appliquée. Il serait malvenu de ne pas l’appliquer en espérant une hypothétique invalidation de la part de la cour constitutionnelle. Vous prendriez le risque de vous mettre en porte-à-faux en cas de rejet du recours.

La loi précise également que sa mise en place doit se faire au plus tard 9 mois après sa promulgation. Le propriétaire a donc l’obligation d’informer le locataire de l’année du bâtiment et du nombre de mètres carrés.

Si le propriétaire n’est pas sur du nombre de mètres carré, il pourra vérifier le contrat d’achat qu’il a signé chez le notaire. Par ailleurs, le registre du cadastre appelé « Grundbuch » précise également la mention du nombre de mètres carrés de l’appartement.

6 – Les recours des propriétaires

Enfin, si le propriétaire se trouve dans une situation difficile, il pourra faire valoir ses droits auprès de l’IBB.. l’Investitionsbank Berlin  est la banque publique d’investissement de Berlin qui pourra approuver l’augmentation du loyer par rapport au barème dans certains cas. Le propriétaire devra prouver que le bien et sa situation financière justifie la démarche. Il faut que la situation financière du propriétaire soit significativement menacée par la loi du mietendeckel.

Il est également possible de contacter une association de propriétaires à Berlin. La plus connue étant la BBU. La maîtrise de la langue allemande sera cependant indispensable pour adhérer et se faire conseiller. Il n’existe pas d’associations de propriétaires qui peuvent vous accompagner en anglais ou dans une tout autre langue.

Enfin, pour les locataires, le meilleur moyen de plafonner son loyer reste encore de devenir propriétaire à Berlin. Les coûts y sont encore relativement abordables comparés aux autres capitales européennes. Par ailleurs, votre mensualité sera en générale plus faible  ou égale à votre loyer. Cela est aussi un bon moyen de s’assurer un capital pour la retraite.