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Quels coûts peut-on inclure dans un prêt ?

Peut-on financer la totalité d’un achat immobilier a berlin ?

Cela va peut-être vous décevoir, mais la réponse est non. Il n’est pas possible de financer plus de 100 % du prix de votre achat immobilier en Allemagne. Cela signifie que vous devrez payer les différents frais, appelés Nebenkosten.

Ces coûts comprennent principalement les frais d’agence et les frais de notaire. Cela comprend également les frais de transfert et divers impôts et taxes que vous devrez payer. Les Nebenkosten représentent en moyenne un montant correspondant à 15 % du prix d’achat. Vous devrez en tenir compte lorsque vous ferez une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin.

Ainsi, si vous achetez un appartement à 300 000 euros, vous devrez avoir un apport de 45 000 euros minimum. Par ailleurs, si vous avez un apport supérieur, cela vous permettra également de négocier un meilleur taux. En effet, vous serez considéré par certaines banques comme un bon épargnant et donc un emprunteur fiable. Cela peut fortement varier d’une banque à l’autre en fonction notamment de votre score Schufa.

Néanmoins, il est possible d’inclure les travaux dans le prix du crédit, sous certaines conditions. Nous vous détaillons les différents coûts d’achat d’un appartement à Berlin ci-dessous.

1 – Prix de l’appartement

Le prix de votre achat immobilier à Berlin peut être financé à 100 % par la banque. Comme précisé précédemment, il est nécessaire d’avoir un apport pour pouvoir régler l’ensemble des frais appelés Nebenkosten. Il se peut cependant qu’en fonction de la conjoncture économique, les banques deviennent plus restrictives et demandent un apport plus important. Cela n’est pour le moment pas le cas du fait des taux d’intérêt bas notamment.

2 – Les frais d’agences

La plupart des bien immobiliers sont vendus par des agents immobiliers. Si vous passez en direct, de particulier à particulier, vous n’aurez pas de frais. Cependant, si vous passez par une agence pour acheter un bien immobilier à Berlin, vous devrez payer 7,14 % de frais

Cela correspond à 7 % de commission auquel il faut ajouter la TVA. Le montant de la commission peut être inférieur à 7 %. En effet, il arrive que certains agents réduisent le coût aux alentours de 5 %. Cela est en général fortement corrélé au marché. Si l’offre est plus importante que la demande, les agents seront moins flexibles. Par contre, en cas de crise, les agences devront faire plus d’efforts pour attirer les acheteurs.

Par ailleurs, dans certaines régions allemandes (Länder), les frais d’agences sont partagés entre l’acheteur et le vendeur. Ce n’est pas encore le cas à Berlin. Néanmoins, il est prévu que fin 2020 / début 2021, les frais d’agence soient partagés entre l’acheteur et le vendeur. Cela incitera peut-être certains vendeurs a augmenter le prix pour compenser ou à vendre sans agences. Il est aussi probable que cela incite les agents immobiliers à baisser leur commission.

3 – Les frais de notaires

Les frais de notaire sont indispensables et incompressibles. Ils peuvent légèrement varier d’un notaire à l’autre. Ils sont en général de 1 à 2 % maximum. A cela il faudra éventuellement rajouter le coût d’un traducteur professionnel si vous ne parlez pas Allemand.

En effet, le jour de la signature, le notaire devra lire la totalité de l’acte notarial et du contrat en présence des acheteurs et vendeurs. Dans le cas contraire, la signature et la transaction ne pourront pas avoir lieu sans la présence d’un traducteur professionnel.

Sachez que la lecture du contrat de vente se fait très rapidement. Si votre allemand n’est pas suffisant, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un traducteur professionnel assermenté. Le coût peut varier, compter en moyenne entre 50 et 150 euros.

4 – Les frais de transfert / mutation

Les frais de transfert sont perçus par l’état allemand. Appelé Grundwerbsteuer en allemand, ils correspondent à un montant de 6 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison. Ce coût est également incompressible. Cette taxe sur les mutations immobilières a fortement augmentée ces dernières années, passant de 3,5 % à 6 %.

Ces frais de mutation ne peuvent pas être inclus dans votre prêt immobilier. Avec les frais d’agence, les frais de transfert représentent une grosse partie du montant que vous devrez financer avec votre apport.

 

5 – Les frais d’inscription au livre foncier : Grundbucheintrag

En plus des frais de notaire, vous devrez régler l’inscription au livre foncier qui représente environ 0,5 % du prix d’achat du bien immobilier. Cette inscription au livre foncier s’appelle le Grundbucheintrag.

Elle est indispensable pour que vous soyez officiellement propriétaire. En effet, la remise des clés ne s’effectue pas chez le notaire en Allemagne. Le jour de la signature chez le notaire, vous ne serez pas officiellement propriétaire. Vous devrez attendre le transfert et le paiement pour prendre possession du bien.

6 – Les frais de rénovation

Si votre appartement ou votre maison nécessitent des travaux de rénovation, vous pourrez les inclure dans votre prêt immobilier, sous certaines conditions. Les travaux de rénovation doivent être des travaux de modification important et non pas des travaux d’embellissement.

Si vous souhaitez changer le parquet, refaire les peintures et installer une cuisine, cela ne peut pas être financé. Par contre, si vous souhaitez casser un mur, refaire l’installation électrique, la plomberie ou changer les menuiseries, cela pourra être pris en compte par la banque. 

Les coût de rénovation d’un bien immobilier à Berlin sont en général estimés entre 500 et 1000 euros par mètre carré. Cela varie en fonction de l’entreprise, de la pièce et de la qualité des matériaux choisis.

7 – L’installation d’une cuisine

L’installation de vôtre cuisine ne peut pas être incluse dans votre prêt immobilier en Allemagne. En effet, cela fait partie de rénovations d’agrément au même titre que les éléments cités précédemment.

Il faut compter entre 5 000 et 15 000 euros pour l’achat d’une cuisine. Penser a vous y prendre à l’avance, car il peut y avoir pas mal d’attente à la fois pour la conception et pour l’installation. Il existe différents magasins pour réaliser sa cuisine à Berlin. Ikea étant le plus simple, surtout lorsque l’on ne parle pas ou peu Allemand. Compter environ 1 mois de délais pour l’installation.

Conclusion

L’achat d’un bien immobilier nécessite un apport minimum de 8 %, si vous passez de particulier à particulier. Dans 80 % des cas vous devrez passer par un agent immobilier et le montant de l’apport sera d’environ 15 %. Par ailleurs, prévoyez également un budget de 5 000 à 15 000 euros en fonction de la cuisine et de l’aménagement souhaité.

Pour pouvoir inclure les travaux de rénovation dans votre demande de crédit immobilier en Allemagne, vous devrez réaliser un devis auprès d’un professionnel. Le professionnel pourra se déplacer ou le faire à distance. 

Pour connaitre l’ensemble des détails, il est préférable de se rapprocher de son banquier ou de consulter notre liste des courtiers en prêt immobilier à Berlin.

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