Comment faire baisser son loyer a berlin – faire appliquer le mietendeckel

Le meilleur moyen de faire baisser son loyer est d’acheter un appartement à Berlin. En effet, il est plus intéressant d’acheter que de louer à Berlin. Les loyers ont fortement augmenté ces dernières années, et cela, malgré le Mietendeckel, la loi de plafonnement des loyers.

Cela n’est malheureusement pas possible pour tout le monde. Par ailleurs, cela ne fait pas partie de la culture berlinoise. La ville de Berlin est la capitale européenne qui possède le taux le plus bas de propriétaires. En effet, seulement 15 % des Berlinois sont propriétaires.

On peut donc légitiment se poser la question  » A qui profites le crime ? » Le crime profite à quelques fonds d’investissement internationaux, Luxembourgeois et Allemands. Ces fonds d’investissement sont bien connus à Berlin. Ils portent le nom de Vonovia, Deutsche Wohnen …

Ils ont racheté il y a quelques années de nombreux immeubles à Berlin. Ensuite, ils ont exproprié un certain nombre de locataires pour rénover les biens immobiliers pour lesquels ils ont ensuite doublé voir triplé les loyers.

Les 7 étapes pour faire baisser son loyer

La procédure pour demander une baisse de loyer consiste à réaliser 7 étapes. Vous n’aurez normalement pas besoin de réaliser ces démarches. En effet, la loi oblige les propriétaires à appliquer automatiquement la baisse des loyers à partir de décembre 2020.

Cependant, il est possible que le propriétaire refuse. Cela peut être, soit par mauvaise foi, soit parce qu’il considère qu’il est en droit d’attendre la décision de justice concernant la non-constitutionnalité de la loi. Il est également possible que votre propriétaire utilise un calcul différent du vôtre et que vous ne soyez pas d’accord sur ce calcul.

Dans ces différents cas, vous devrez suivre les 7 étapes suivantes pour faire baisser votre loyer.

1 – Vérifier si vous êtes éligible à la baisse

La loi de plafonnement des loyers à Berlin est valable pour la grande majorité des biens immobiliers. Il existe seulement deux exceptions. La première étant les biens immobiliers construits après 2014. La seconde concerne les biens immobiliers qui on subit des travaux de rénovation complets. Cela signifie que seulement les murs et/ou le toit sont d’origine et que tout le reste a dû être rénové.

Si vous ne faites pas partie de ces deux exceptions, le bien immobilier que vous louez rentre dans le cadre du Mietendeckel. Cela est également vrai pour les appartements meublés et de courte durée, contrairement à ce qui avait était dit avant la validation de la loi.

 

2 – Vérifier le Barème

La loi a défini le barème des loyers du Mietendeckel en fonction du nombre de mètres carrés, de l’équipement de l’appartement et de son année de construction. En cas de travaux de rénovation conséquents, le propriétaire sera également en droit d’augmenter d’un euro le loyer par mètre carré. Par ailleurs, il y a une marge de 20 % de tolérance entre le loyer calculé via le barème et le loyer réel.

Si vous n’avez pas les informations et qu’elles ne figurent pas sur le contrat de location, votre propriétaire aura l’obligation de vous les fournir. Vous êtes également en droit de demander un document officiel, si vous trouvez que votre propriétaire minimise le nombre de mètres carrés. Par ailleurs, certains appartements incluent la terrasse ou le balcon dans le calcul de la superficie. Cela est courant à Berlin, même pour les nouveaux bien mis en vente sur le marché.

Ainsi, si le calcul de votre loyer est de 500 euros selon le Mietendeckel, votre propriétaire aura le droit de le fixer a 600 euros, soit 20 % de plus. Cependant, si le loyer que vous payez est supérieur à 600 euros, le propriétaire devra baisser votre loyer à 600 euros pour se conformer a la législation.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre article, tout savoir sur la loi de plafonnement des loyers à Berlin.

3 – Attendre la baisse automatique des loyers

La baisse automatique des loyers doit être mise en place par les propriétaires 9 mois après la promulgation de la loi. La loi du Mietendeckel ayant été voté fin février 2020, votre propriétaire doit automatiquement réajuster votre loyer en décembre 2020. Il se peut que le délai soit allongé du fait du Coronavirus. Nous vous tiendrons informé via notre Newsletter le cas échéant.

Quoiqu’il en soit, vous n’avez pour le moment rien à faire. Rien ne vous empêche de contacter votre propriétaire pour connaître son point de vue. Il vous confirmera peut-être qu’il appliquera la loi du Mietendeckel . Il pourra également prendre une position différente, en vous répondant que tant que la loi n’est pas jugée par la cour suprême allemande, il ne s’y conformera pas.

 

4 – Envoyer une demande de baisse de loyer à votre propriétaire

Si votre propriétaire n’a pas automatiquement revu a la baisse votre loyer, selon le barème du mietendeckel, vous devrez le contacter.

En effet, si votre baisse de loyer automatique n’a pas été réalisée et que, selon vos calculs, votre loyer est trop élevé, vous devrez contacter votre propriétaire. Ainsi, vous pourrez lui transmettre vos calculs et lui faire part de votre demande.

Le propriétaire devra vous répondre et vous faire part de sa décision. Il peut soit accepter, soit refuser votre demande. Il peut également contester votre calcul. Dans ce cas, il devra vous fournir les informations et le détail de son calcul. Charge à vous de le vérifier et de faire valoir vos droits.

 

5 -Contacter votre Bezirksamt

En cas de refus, vous devrez vous rendre à votre  » local Bezirksamt » pour remplir un formulaire de réclamation. Vous devrez faire part de votre démarche et de vos échanges avec votre propriétaire et expliquer le litige. Un certain nombre d’informations vous seront demandées.

LA LISTE DES INFORMATIONS À FOURNIR :

• • Année de construction
  • Nombre de mètres carrés
  • Équipement
  • Travaux de rénovation récents
  • Adresse du bien immobilier
  • Montant du loyer actuel
  • Refus du propriétaire de baisser le loyer

 

6 -Contacter un avocat

En cas de refus de la part du propriétaire, vous devrez prendre contact avec un avocat. Il est également possible de se rapprocher d’une association de locataires qui pourra vous aider. Ces associations sont appelées Mieterverein. Pour pouvoir bénéficier de leurs services, il faut s’y inscrire et payer une cotisation d’environ 30 euros par an.

Sachez cependant que pendant une durée de 3 mois après votre inscription, vous ne pourrez pas utiliser leur service d’avocat. En effet, le but est de payer une cotisation pour couvrir les frais des adhérents. Ainsi, cette restriction permet d’éviter que les locataires souscrivent uniquement lorsqu’ils ont un besoin.

Le Mieterverein sera un bon interlocuteur et vous pourrez même trouver des conseils dans votre propre langue parfois ou tout du moins en anglais.

7 – Doit-on arreter de payer son loyer ou payer moins ?

Il n’est pas conseillé de ne plus payer votre loyer. En effet, vous vous mettriez en tord et cela vous serait préjudiciable. Par ailleurs, cela pourrait avoir un impact sur votre Score Schufa et vous empêcher d’obtenir un prêt immobilier à Berlin ou tout autre type de prêt en Allemagne.

Certains avocats conseillent de continuer de payer le loyer demandé en attendant que la loi soit validée par la cour suprême allemande. Néanmoins, ils recommandent également d’ajouter la mention « Zahlung unter Vorbehalt » sur le virement bancaire que vous faites chaque mois à votre propriétaire. Ainsi, il semblerait que cette mention facilite la récupération du trop-perçu par le propriétaire une fois la loi validée.

Comme nous vous le disions en préambule, acheter un appartement à Berlin est le meilleur moyen de se couvrir de la hausse des loyers et des expulsions. Par ailleurs obtenir un crédit immobilier à Berlin reste assez simple, pourvu que vous ayez un emploi stable et que vous ne soyez pas en période d’essai.