nombre habitants berlin

Nombre d’habitants à Berlin en 2020 : Population berlinoise

Combien y a t-il d’habitants à Berlin en 2020 ?

Le nombre d’habitants à Berlin est de 3,8 millions d’habitants en janvier 2020. La population berlinoise est en forte croissance. En effet, chaque année, le solde migratoire est d’environ 40 000 habitants par an. La superficie de Berlin est de  891 km², soit 8 fois plus que Paris !

La croissance démographique crée une forte pression sur la population locale, notamment en terme de logement. En effet, la ville était autrefois très bon marché. Néanmoins, le prix au mètre carré à Berlin a été multiplié par quatre ces dix dernières années. De plus, seulement 20 000 logements sont construits chaque année. Cela est donc insuffisant pour fournir un logement à l’ensemble des nouveaux habitants.

La capitale allemande, également plus grande ville allemande, attire de plus en plus. Berlin a longtemps été considérée comme Pauvre mais Sexy (“Poor But Sexy”) selon l’expression de son maire en 2004.

Nouvelle capitale européenne, Berlin comprends de nombreuses start-ups et centres d’innovation. De plus en plus d’entreprises décident d’y établir un bureau ou même leur siège social. Même la start-up américaine Tesla, a décidé d’y implanter une nouvelle usine ainsi qu’un centre de recherche et développement.

La démographie de Berlin

La ville de Berlin a connu une grande transformation depuis le début du 20ème siècle. Le projet du grand Berlin, la séparation de la ville en deux durant la guerre froide, puis la réunification allemande, ont fortement façonné et transformé la ville.

La population berlinoise a quasiment accueilli 1 million de nouveaux habitants entre 2010 et 2020. Berlin est à la fois la capitale allemande, une ville à part entière, mais également une région administrative (Land). La capitale allemande fait ainsi partie des 16 landers que compte l’Allemagne.

En 1920, le projet du grand Berlin a intégré certaines villes avoisinantes qui sont devenues des quartiers de Berlin. Berlin est ainsi devenue la plus grande ville européenne après Londres. Durant la Seconde Guerre mondiale, la ville a perdu plus d’un million d’habitants et à connu une forte décroissance.  Enfin, suite à la guerre froide et a la construction du mur de Berlin, la capitale à vu sa démographie se réduire. Historiquement, 1/3 de la population vient de Berlin-Est et 2/3 de Berlin-Ouest.

Cependant, depuis la chute du mur et le début des années 2010, la capitale allemande à su renaître de ses cendres et retrouver une forte attractivité et démographie. Le nombre d’habitants à Berlin augmente ainsi de plus de 50 000 par an.

Immigration et croissance démographique

La croissance démographique à Berlin est principalement due au solde migratoire positif. En effet, la natalité reste assez stable. Une forte communauté turque est présente à Berlin. L’immigration turque et vietnamienne sont historiquement importantes.

De plus, de nombreux habitants des Balkans sont venus en Allemagne depuis l’éclatement de l’Ex-Yougoslavie . Enfin, une dernière vague de migration a eu lieu en 2015 en Allemagne. Le solde migratoire a ainsi été de 1 100 000 habitants en Allemagne. Ces habitants sont principalement composés de migrants du moyen-Orient. Des Syriens; des Irakiens et Afghans ont donc rejoins L’Allemagne et Berlin.

La ville compte ainsi plus de 190 nationalités. Que ce soit des employés qualifiés du monde entier ou des ouvriers de l’Europe de L’Est, la capitale attirent fortement.  Sa croissance démographique n’est donc pas prête de s’arrêter.

Nombre de Français habitant à Berlin

À la fin du 17 ième siècle, la ville de Berlin comptait 25% d’habitants d’origine française. En effet, suite à la révocation de l’édit de Nantes, de nombreux huguenots (protestants Français) ont émigré en Allemagne et à Berlin. Les Français y étaient très appréciés pour leur savoir-faire.

La Französischer Dom (Cathédrale française), située à Gendarmenmarkt, était un des lieux où arrivaient les protestants Français. Une plaque commémorative y figure encore.

On compte aujourd’hui plus de 50 000 français à Berlin selon les dernières estimations. Ils seraient même plus de 5000 a arriver chaque année dans la capitale Allemande.

démographie et crise du logement

La forte croissance démographique a pour impact direct une tension sur le marché de l’immobilier Allemand. La forte augmentation des loyers à Berlin . Par ailleurs, le taux de propriétaire à Berlin est le plus bas d’Allemagne. Uniquement 15% des Berlinois sont propriétaires. La question d’acheter ou louer à Berlin est devenue de plus en plus importante.

De plus, le développement du tourisme et de l’hôtellerie renchérit la demande pour les logements. La ville de Berlin est la troisième ville européenne la plus visitée, devant Rome et après Londres et Paris. Berlin compte 14 millions de touristes par an. Même si Airbnb est très controlé à Berlin, cela contribue a gentrifier les meilleurs quartiers de Berlin et les quartiers touristiques.

Enfin, la croissance économique et la présence de plus en plus de start-ups à Berlin, crées également une tension supplémentaire. En effet, l’immobilier de bureau, très rentable et très recherché dans le centre de Berlin, vient réduire le nombre de logements disponibles.

On assiste donc à une forte augmentation du prix au mètre carré à Berlin.

Plafonnement des loyers : Le MIetendeckel

La ville de Berlin a décidé de mettre en place une loi de plafonnement des loyers à Berlin. Cette loi qui a été votée fin 2019, sera applicable à partir de Novembre 2020. Cependant, de nombreux commentateurs prédisent que cette loi sera jugée non-constitutionnelle et donc annulée. Cette loi est une loi régionale uniquement applicable à Berlin.

Certains soulignent la perversité de cette loi qui fait fuir les investisseurs. En effet, que vous soyez un professionnel ou un particulier, nous vous parlions précédemment des 10 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Berlin.

 

quartiers périphériques Berlin

Les quartiers périphériques de Berlin

Berlin et ses quartiers périphériques

Les quartiers périphériques de Berlin font partis des 20 anciens arrondissements de Berlin. La ville de Berlin ne connaît pas de phénomènes de banlieue et ségrégation spatiale comme à Paris. En effet, il n’y a pas vraiment de périphérique à Berlin et la ville s’est agrandie au fil du temps. Certaines villes telles que Neukölln sont ainsi devenus des quartiers de Berlin en 1920 durant le projet du grand Berlin.

Après vous avoir parlé des meilleurs quartiers de Berlin et des quartiers de Berlin en vogue, nous allons vous parler des quartiers périphériques de Berlin.

Nous avons classé dans cette catégorie les 5 quartiers que sont  Marzahn – Hellersdorf,, Spandau, Reickenindorf, et Steglitz-Zehlendorf.

MARZAHN

Le quartier de Marzahn-Hellersdorf se situe au Nord-Est de Berlin, à l’est de Lichtenberg. Le quartier est connu pour son jardin du monde (Garten der Welt) qui est sublime et vous fera voyager à travers les différents continents. C’est un quartier qui est très résidentiel où se situent les couches populaires de Berlin-Est. Il se caractérise là encore par une architecture de barre d’immeubles de construction socialiste.

Le quartier est très peu attractif du fait de sa réputation de cité-dortoir. Néanmoins, certains endroits proches de Lichtenberg, tels que Biesdorf, sont très bien desservis par les transports en commun (S-bahn). Ils attirent ainsi de plus en plus de monde. Sur le long terme, ces quartiers ont un potentiel de croissance important et peuvent représenter de très bon investissements. C’est un quartier entouré de verdure qui peut être idéal pour une famille. C’est également une bonne alternative si vous souhaitez acheter une maison plutôt qu’un appartement.

Marzahn-Hellersdorf  fait partie des 3 quartiers qui ont été créé par l’Allemagne de L’Est avec l’arrondissement de Hohenschönhausen.

SPANDAU

Le quartier de Spandau, situé à l’Ouest de Berlin, est assez mal aimé des Berlinois. Certains le considère même comme ne faisant pas partie de Berlin. En effet, il est très vaste et s’étend vers le sud quasiment jusqu’à la ville de Postdam. Il est situé entre la rivière Spree et Havel, c’est un quartier très vert entouré d’eau et de nature. Si Spandau était une ville indépendante il y a très longtemps, le quartier n’en reste pas moins l’un des plus anciens quartiers de Berlin.

L’arrondissement de Spandau a été relativement épargné par les bombardements. Ainsi, il possède encore de très beaux bâtiments anciens et de nombreuses maisons à colombages, ce qui est très rare à Berlin. Le centre de Spandau comprend même de jolie rues médiévales au style tout particulier.

Si vous êtes un amoureux de la nature et que prendre les transports en communs ne vous fait pas peur, le quartier peut être très intéressant. Là encore, il faudra bien regarder où vous achetez. En effet, une partie du quartier est frontalier avec le cher et célèbre quartier de Charlottenburg. Il faudra donc bien choisir votre bien immobilier en tenant compte du potentiel d’appréciation et de votre budget.

REINICKENDORF

Le quartier de Reinickendorf se trouve au nord-ouest de Berlin, à côté de l’aéroport de Tegel. Si vous habitez à Berlin, vous avez forcément du entendre parler de la fermeture de l’aéroport de Tegel. Son avenir est fortement lié à l’ouverture du nouvel aéroport de Berlin Brandenbourg. Ce dernier, qui devait ouvrir en  2012, a connu de nombreux déboires et fait honte à de nombreux Berlinois. Il existe donc une très forte nuisance dans ce quartier du fait de la présence de l’aéroport.

Le quartier fait également partie de l’ancien quartier Francais de Berlin.  Vous ne serez donc pas très loin du centre français de Berlin ainsi que de crèches franco-allemande. C’est également un quartier très vert et pleins d’avenir une fois l’aéroport de Tegel fermé. En effet, la zone sera ensuite transformée en un pôle d’innovation et de technologie.

Une fois la reconversion de l’aéroport de Tegel finalisé, il y a de fortes chances que le quartier prennent beaucoup de valeur et devienne très attractif. C’est donc un excellent pari sur l’avenir même si de nombreux Berlinois doutent encore de la fermeture de l’aéroport de Tegel .

STEGLITZ -Zehlendorf

Steglitz-Zehlendorf est un quartier du sud-ouest de Berlin. Zehlendorf est avec Charlottenburg la partie la plus riche de Berlin. On y trouve beaucoup de lacs et de forêts, mais aussi beaucoup de culture ainsi que la plus grande université de Berlin. Le plus célèbre des lacs est le Wannsee. Avec son Strandbad, c’est un lieu très visité par les familles durant les week-ends d’été chauds. Il y a également beaucoup d’autres lacs, où la baignade est autorisée, et même gratuite.

Steglitz a été fusionné avec Zehlendorf en 2001 et est un quartier résidentiel et commerçant ordinaire, mais assez agréable. Zehlendorf est plus intéressant pour les touristes en raison de ses nombreux musées, de sa belle nature et de ses vieux châteaux.

C’est le seul quartier de la liste qui se trouve en périphérie et qui reste très apprécié. De plus, certains des quartiers qui longent le fleuve Havel sont très prisé et sont composées de belles bâtisses et villas. Le quartier est également très bien desservi par le S-Bahn et a l’avantage de se trouver entre le centre de Berlin et de Postdam.

Dans ce cas, les meilleurs quartiers de Berlin et les quartiers de Berlin en vogue correspondront mieux à vos attentes !

Pensez également a consulter notre checklist des 20 points à vérifier durant une visite pour un achat immobilier.

 

Les quartiers de Berlin

LES QUARTIERS ET ARRONDISSEMENTS DE BERLIN

Les quartiers de Berlin ont été façonnés et réorganisés au fil de l’histoire de la ville. Tout d’abord, il faut s’avoir que l’Allemagne est un état Fédéral. Chaque région prend donc des décisions de façon indépendante. Cela concerne à la fois la vie politique, économique, sociale et également l’urbanisme .

Le fédéralisme a un impact sur de nombreux éléments de la vie politique, mais également sur l’immobilier. Le montant des frais de notaire, la délivrance des permis de construire et la répartition du paiement des frais de l’agent immobilier sont différents en fonction de chaque Landers.

Par ailleurs, d’autres lois comme le Mietendeckel, loi de plafonnement des loyers, sont applicables uniquement dans certains landers. En l’occurence, cette loi s’applique uniquement à Berlin et il semble, à priori, qu’il y ait peu de chances qu’elle se généralise à toute l’Allemagne.

LANDERS

L’Allemagne est donc un état Fédéral qui est composé de Landers. Après la réunification de la RDA (République Démocratique Allemande – Est) et la RFA (République Fédérale Allemande – RFA), L’Allemagne a donné naissance à 16 Landers.

Le principe du fédéralisme et des Landers et un principe très cher et important pour les Allemands. Celui-ci est par ailleurs inscrit dans la constitution allemande. Chaque Land possède ainsi un pouvoir de décision important sur de nombreux éléments de la vie politique.

Le Fédéralisme a également un impact sur le marché de l’immobilier. En effet, certaines lois peuvent être décidées au niveau régional. C’est le cas de la loi de plafonnement des loyers à Berlin. D’autres lois Allemandes ou Européennes, peuvent également être appliquées de manières différés en fonction des Landers.

Un bon exemple est la mise en conformité des habitations en terme de sécurité incendie. Ainsi, l’obligation d’équiper son habitation d’un détecteur incendie à Berlin a été fixé au 31 Décembre 2020. Dans de nombreux autres états, cette obligation est déjà en vigueur depuis le 31 Décembre 2019.

le projet du grand berlin : Les années 1920

Berlin est considérée comme une ville état : Stadtstaaten en Allemand. Elle est la seule ville en Allemagne, avec Hambourg, a être une cité Etat. Cela s’explique à la fois par sa taille et son histoire. La ville de Berlin a vu sa taille et sa population croître au fil des années. Par ailleurs, elle s’est construite via la réunification de villes voisines qui sont devenues des quartiers de Berlin.

La ville de Berlin a donc été façonnée au fil du temps. Certaines des villes avoisinantes  sont devenus des quartiers . Ainsi, les 7 villes de Neukölln, Charlottenburg, Köpenick, Schöneberg, Wilmesdorf, Spandau et Licthenberg ont été rattachée à la ville de Berlin en 1920.

Certains de ces quartiers ont ensuite fusionnées avec d’autres quartiers pour devenir des arrondissements. La ville de Berlin a connu ses grands projets tout comme la ville de Paris sous l’impact du Baron Haussmann.

En 1920, le projet du grand Berlin a donné naissance de 20 arrondissements : Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Prenzlauer Berg, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Treptow, Wedding, Weißensee, Wilmersdorf, Zehlendorf.

Le berlin de l’Après-Guerre

Après la Seconde Guerre mondiale et le partage de Berlin entre les Russes, Les Américains, les Français et les Anglais, les 20 arrondissements furent répartit de la façon suivante :

  • Soviétique : 8
  • Américain : 6
  • Brittanique : 4
  • Francais : 2

La ville a ensuite été coupée en deux en 1962, date de la construction du mur de Berlin. En 1989, à la chute du mur de Berlin et de l’ex URSS, Berlin a été réunifié, au même titre que l’Allemagne. Berlin comptait ainsi 23 arrondissements en 1990. En effet, 3 arrondissements ont été créés par les Soviétiques à Berlin-Est entre 1945 et 1990 :

  • 1977 : Marzahn
  • 1985 : Hohenschönhausen
  • 1986 : Hellersdorf

Enfin, en 2001, la ville de Berlin a décidé de fusionner de nombreux arrondissements, passant de 23 arrondissements à 12. Les anciens arrondissements étant devenus des quartiers (Bezirk).

Même si les vestiges du mur restent très peu présent, l’architecture et la ville de Berlin gardent les stigmates de la séparation. En effet, l’architecture communiste et encore très visible dans certains quartiers de l’Est de Berlin.

Cependant, ce phénomène tant à disparaître du fait de la croissance de la ville et des plans de rénovation. De plus,  le nombre d’habitants à Berlin est de plus en plus important. La capitale allemande voit sa population croître de 40 000 habitants par an en moyenne.

ARRONDISSEMENT, Quartiers et Kiez

La ville de Berlin comprend 12 arrondissements et 23 quartiers qui se trouvent autour du quartier central Mitte. Ces arrondissements sont eux-mêmes composés de Kiez (quartiers).

 

 

Chaque arrondissement comprend également des quartiers (Bezirk). En effet, l’arrondissement de Mitte comprend le quartier de Mitte, Moabit et Wedding. Cela peut parfois prêter à confusion car le quartier et l’arrondissement portent le même nom. C’est le cas pour Mitte, Pankow et Kreuzberg par exemple.

Si vous vivez à Berlin, vous avez surement déjà entendu parlé du terme Kiez. Ce terme désigne un quartier qui n’a pas de reconnaissance administrative mais qui est considéré historiquement comme un quartier par ses habitants. Les frontières sont rarement clairement définis et peuvent varier en fonction de la perception des habitants. Un peu comme le quartier de Montmartre à Paris.

Nous reprenons ci-dessous une segmentation de la ville en trois types de zones. Cette segmentation est plutôt subjective et ne repose pas sur des critères clairement définis. C’est plus une remarque générale sur l’attractivité des quartiers à Berlin en fonction des.

1 – Les meilleurs quartiers de Berlin

Les meilleurs quartiers de Berlin sont également les plus touristiques. Historiquement, les meilleurs quartiers de Berlin se trouvaient dans l’ancienne Allemagne de l’Ouest, pour des raisons évidentes. La bourgeoisie Berlinoise a toujours vécu dans le centre de Berlin (Mitte), autour du Tiergarten ainsi que dans le quartier de Charlottenburg, célèbre pour son magnifique château.

Cependant, depuis la réunification et les nombreux projets immobiliers, de nouveaux quartiers sont devenus à la mode et très côté. Le quartier de Friedrischain et de Prenzlauer Berg, historiquement à l’Est, ce sont fortement développés.

De plus le quartier de Kreuzberg, autrefois très malfamé, s’est fortement développé pour devenir un quartier incontournable où tout le monde souhaite vivre. Du punk anarchiste, à l’ingénieur informaticien en passant par le fan de techno et l’artiste-peintre, le quartier est l’un des plus attractif et demandé de Berlin. Autrefois considéré comme un quartier pauvre, majoritairement peuplé par les immigrés turcs, le quartier est maintenant très populaire.

Il existe actuellement 7 quartiers qui sont considérés comme les meilleurs quartiers de Berlin:

  • Mitte

  • Prenzlauer Berg
  • Friedrichshain
  • Kreuzberg
  • Neukölln
  • Charlotenburg
  • Tiergarten

2 – Les quartiers en vogue de Berlin

Les quartiers en vogue de Berlin sont ceux qui sont en général proches du centre et des quartiers à la mode. Face à la croissance de la ville de Berlin et a sa gentrification, les beaux quartiers ont tendance à être saturés. De nouveaux quartiers deviennent ainsi à la mode et attirent les 40 000 nouveaux habitants qui arrivent à Berlin chaque année.

De nombreux projets immobiliers y ont vu le jour et ils sont de plus en plus attractifs. En choisissant ces quartiers, cela vous permettra de rester dans le centre de Berlin pour un budget raisonnable. Acheter un appartement dans ce type de quartiers sera également beaucoup plus simple. En effet, les prix seront plus abordables et la concurrence y sera moins rude.

Par ailleurs, le potentiel de croissance et de développement de ces quartiers sur le long terme y est beaucoup plus important. En effet, comme nous vous le disions dans notre article 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin, la ville de Berlin reste une valeur refuge pour les investisseurs du monde entier.

Les 7 quartiers qui montent à Berlin sont les suivants :

  • Wedding
  • Pankow
  • Schöneberg
  • Tempelhof
  • Treptow
  • Weissensee
  • Lichtenberg

Ils sont tous situés proche de Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg et Neukolln.

3 – Les quartiers peripherique de Berlin

Les quartiers périphériques de Berlin peu attractifs et très excentrés peuvent être également très agréable à vivre, notamment si vous souhaitez acheter une maison à Berlin. Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas de famille, ce type de quartier ne sera pas forcément très attractifs. En effet, vous serez loin du centre de Berlin et des points chauds de la ville.

Par ailleurs, ces quartiers sont plutôt résidentiels et la vie locale est très calme, certains sont même qualifiés de “cité dortoir”. Il sera beaucoup plus difficile de trouver des restaurants et des bars ouverts. Néanmoins, lorsque l’on a une famille ou que l’on souhaite acheter une maison à Berlin, certains endroits peuvent être très agréables. Par ailleurs, vous serez plus proche de la nature et pas si loin du centre car la plupart de ces quartiers sont très bien desservis par les transport en commun.

Les 7 quartiers périphériques de Berlin sont les suivants :

  • Spandau
  • Reickenindorf
  • Kopenick
  • Zehlendorf
  • Steglitz
  • Marzahn – Hellensdorf

Conclusion :

Nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre les différents quartiers de Berlin. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous les poser en commentaire, nous serons ravis de vous répondre.

Vous avez trouvé le quartier qui vous convient ? Consulter notre guide les 10 étapes pour devenir propriétaire à Berlin. Si vous avez encore un doute, vous pouvez consulter notre article Combien coûte un appartement à Berlin ? 

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