Exonération plafond loyer berlin

Exonération plafonnement des loyers (Mietendeckel) à Berlin

Comment légalement louer au dessus du barème des loyers a Berlin

La loi de plafonnement des loyers à Berlin (Mietendeckel) est entrée en vigueur en Novembre 2020. La juridiction fédérale peut encore juger la loi inconstitutionnelle et l’annuler. Néanmoins, il y a de fortes chances qu’elle soit définitivement validée.
Le but ici n’est pas de débattre sur l’utilité de la loi ou non. Notre objectif est d’expliquer a des propriétaires particuliers, qui ont investit dans l’immobilier, comment ne pas perdre de revenus en louant leur logement. Autrement dit, comment couvrir l’ensemble des charges avec un loyer raisonnable. Par charges nous entendons, prrêt et intérêts, charges de copropriété et entretien.
Le taux de propriétaire en Allemagne est très bas. Notamment à Berlin où l’on dénombre uniquement 15% de propriétaires pour 85% de locataires. Le sujet des loyers est donc très important et politique. D’où la mise en place d’une loi de contrôle des loyers à Berlin pour tous les biens construits avant 2014.
D’un côté, vous avez de grands groupes qui spéculent sur l’immobilier et le manque de logement à Berlin. Notamment du fait de la forte démographie et de l’attractivité de la capitale allemande. D’un autre côté, vous avez des particuliers qui ont investit dans l’immobilier et qui souhaitent louer leur bien immobilier. Soit car ils ont besoin d’acheter un plus grand bien ou tout simplement parce qu’ils souhaitent déménager. Il se peut aussi que certains particuliers souhaitent tout simplement se construire un patrimoine et anticiper pour leur retraite. Même si cela est peu fréquent chez les Allemands, de nombreux étrangers résidant à Berlin ont ce réflexe.

Vendre son bien immobilier pour échapper au Mietendeckel

Une solution peut également être de vendre son bien immobilier et prendre ses bénéfices. Si le bien est votre résidence principale, vous pourrez le revendre. L’opération sera néanmoins rarement rentable.

En effet, malgré la hausse du prix de l’immobilier à Berlin, vous devrez absorber les 7 à 14% de frais que vous avez payé a fonds perdu. Ces frais correspondant au frais de notaire, de transfert de propriété de taxes et d’agents immobiliers.

De plus, il n’est pas facile de rembourser son prêt par anticipation sans frais en Allemagne avant une période de 10 ans. Ainsi, d’autres frais de remboursement par anticipation s’ajouterons, rendant l’opération très peu rentable.  Il est également possible de transférer votre crédit immobilier pour l’achat d’un autre bien immobilier. Néanmoins le process pourra être compliqué et nécessitera l’accord de votre banque.

Par ailleurs, la loi de plafonnement des loyers à Berlin raréfié le nombre d’appartement en location et augmenter le nombre d’appartement à la vente. Cela a pour conséquences de directement réduire le nombre d’offre sur le marché de la location et d’augmenter les prix. Cela augmente ainsi, dans une certaines mesure, le nombre de personnes qui souhaitent acheter. Ce qui a pour effet d’augmenter prix de l’immobilier à l’achat.

La forte baisse de revenue immobilier et les pertes financieres du au Mietendeckel

La mise en location de son bien immobilier reste donc l’option la plus viable financièrement. Surtout si vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans. Néanmoins, si vous avez acheté votre bien immobilier récemment, le prix du loyer fixé par le mietendeckel ne couvrira probablement pas votre crédit. L’investissement locatif et la rentabilité peut donc être fortement réduite en fonction du mietendeckel.
La encore, l’objectif n’est pas de réaliser une plus-value. L’objectif est bien de couvrir les mensualités de votre crédit avec le loyer.

Comment demander une exemption de la loi Mietendeckel

Il existe des exceptions à la loi de plafonnement des loyers. Et cela, même pour les biens datant d’avant 2014. Comme le stipule la loi et comme le rappel le cabinet de conseil Deloitte dans son rapport “On the road to the rent cap – the draft law of the “MietenWoG Bln”.
En effet, en cas de situations exceptionnelle ou le propriétaire perd de l’argent, une exception peut être demandé.

Ainsi, en cas de difficultés, l’article 7 du projet de loi du Mietendeckel stipule que les propriétaires peuvent, sur demande, obtenir un permis de la Banque d’investissement de Berlin (IBB – Investitionsbank Berlin)pour une «augmentation appropriée» du loyer maximal autorisé par le MietenWoG Bln.

Cela s’applique particulièrement dans le cas où le loyer fixé sur la base du Mietendeckel génère une perte pour le propriétaire ou fait pese rune menace sur le bien mis en location sur le long terme. Dans ce cas, l’administration sénatoriale chargée du secteur du logement est autorisée dans le projet de loi à préciser les critères déterminants en cas de difficultés.

Si une augmentation de loyer est autorisée en raison d’un cas de difficultés, les locataires peuvent avoir droit à des subventions. Et cela, conformément à l’article 8 MietenWoG Bln et à l’article 2 de la loi de Berlin sur les espaces de logement. Les locataires doivent demander ces subventions à la Berlin Investment Bank. Le montant des subventions ne doit pas dépasser l’écart entre la limite supérieure du loyer et l’augmentation du loyer autorisée dans le cas respectif en raison d’une situation difficile.

Vous souhaitez louer votre bien immobilier via une agence? Retrouver notre article quelles agences pour louer votre appartement liste des agences immobilière à Berlin ainsi que notre article Tout savoir sur la loi de plafonnement des loyers à Berlin.

 

Pourquoi le Mietendeckel augmente les loyers à Berlin

Comment la loi de plafonnement des loyers va augmenter les loyers à Berlin

La loi de plafonnement des loyers à Berlin a pour but de contrôler les loyers et de s’assurer que le coût du logement n’augmente pas trop. Cette loi est en théorie une bonne chose car elle vise à protéger les locataires de la forte hausse des loyers. La loi du Mietendeckel a également vocation à protéger contre les fonds d’investissement qui spéculent sur l’immobilier. En effet, la rareté des biens immobiliers à Berlin, et le nombre d’habitants à Berlin étant en forte croissance, les loyers ont fortement augmentés ces 10 dernières années.

La loi de plafonnement des loyers à Berlin est très restrictive. Elle ne fait pas la différence entre de grands groupes immobiliers ou des particuliers. En effet, ces grands groupes ont multiplié par 5 en 10 ans leurs profits. De simples investisseurs particuliers ou propriétaires qui ont un bien en location ont également profité de cette hausse, dans une moindre mesure.

le phénomène est loin de s’arrêter. La “ville Landers” de Berlin a néanmoins mis en place une exemption de la loi de plafonnement des loyers, du Mietendeckel, pour les propriétaires dont les loyers ne couvrent pas les charges  (Crédit, Intérêts, charges de copropriété, frais de fonctionnement…). Ainsi, elle garantit aux propriétaires particuliers que le loyer peut au moins couvrir leurs charges.

Nous reprenons ici les 5 grands effets négatifs de la loi de plafonnement des loyers à Berlin.

1  – Moins d’appartements disponible sur le marché : augmentation des loyers

Dans un marché non régulé, les prix sont fixés en fonction de l’offre et de la demande. Ainsi, comme l’investissement locatif est peu rentable, de nombreux propriétaires sont tentés de vendre ou de laisser vides leurs logements.

Le fait de vendre son logement, réduit le nombre de biens immobiliers disponibles à la location et donc réduit l’offre. Cela a pour effet d’augmenter la demande pour un bien et donc son prix. De plus, l’investissement locatif étant peu rentable et contrôlé, il y a de faibles chances que le bien soit acheté pour de l’investissement locatif et donc remis sur le marché de la location.

De plus, il peut sembler surprenant qu’un propriétaire décide d’acheter un appartement ou de conserver un appartement vide. On pourrait se dire que le loyer, bien qu’inférieur, servira toujours à couvrir une partie des frais. Le problème est qu’une fois que le bien est loué, il perd en moyenne 30% de sa valeur. En effet, le locataire pourra rester pendant une période de 10 ans. Ainsi, la valeur de revente avec un locataire fera fortement chuter le prix du bien.

De plus, les taux d’intérêts étant négatifs en Allemagne, les banques prélèvent 0.5% de frais pour tout dépôt supérieur à 100 000 euros. Ainsi, il est beaucoup plus rentable pour un épargnant allemand, dans certains cas, d’acheter un appartement cash et de le laisser vide. Les faibles loyers qu’il aurait pu percevoir seront minimes par rapport a la plus-value d’environ 5% qu’il réalisera sur le bien.

Comparaison plus-value achat immobilier vide vs achat locatif à Berlin

Exemple 1: Placement de 400 000 euros dans une banque allemande

  1. placement bancaire: 400 000 euros
  2. Frais intérêts négatifs : 2000 euros

Capital restant banque : 398 000 euros

Exemple 2: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros dans une banque allemande

  • Achat appartement vide : 400 000 euros
  • Plus value de 5% : 20 000

Capital restant immobilier : 420 000 euros

Cela ne tient pas compte des frais de 7 à 10% d’achat, dans ce cas. L’investisseur retrouve la totalité de son capital au bout de 2 ans et bénéficie ensuite d’un placement à environ 5%.

Exemple 3: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros et mise en location

  • Achat appartement location : 400 000 euros
  • 30% perte du fait de la location: 120 000 euros
  • Valeur du bien après location : 280 000
  • Loyer: 600 euros x 12 mois = 7200 euros
  • Plus value de 5% : 14 000 euros

Capital restant immobilier : 300 000 euros

un parc immobilier locatif BERLINOIS se raréfie

Il faudra donc en moyenne 16 ans de loyer au propriétaire pour récupérer les 30% de perte de valeur du fait du locataire. Il n’a donc aucun intérêt a mettre en location son bien immobilier.

Ces 3 exemples ne prennent pas en compte de nombreux critères tels que la vacances des logement, l’augmentation des loyers sur le long terme, les travaux de rénovation a réaliser…

Néanmoins cet exemple démontre bien en quoi de nombreux investisseurs ont intérêts a investir dans l’immobilier sans percevoir de loyer en gardant le logement vide.

Le retrait d’appartement sur le marché de l’immobilier, raréfie l’offre alors que la demande devient soutenue. Ainsi, les locations courtes durée, les location meublés ou les location sans “Anmeldung” ou sous-location illégales deviennent de plus en plus importante. Les loyer augmentent donc et les locataires doivent s’excentrer de plus en plus pour trouver un bien qui correspondent à leur budget.

Baisser loyer Berlin mietendeckel

Faire baisser son loyer à Berlin en 7 étapes : le Mietendeckel

Comment faire baisser son loyer a berlin – faire appliquer le mietendeckel

Le meilleur moyen de faire baisser son loyer est d’acheter un appartement à Berlin. En effet, il est plus intéressant d’acheter que de louer à Berlin. Les loyers ont fortement augmenté ces dernières années, et cela, malgré le Mietendeckel, la loi de plafonnement des loyers.

Cela n’est malheureusement pas possible pour tout le monde. Par ailleurs, cela ne fait pas partie de la culture berlinoise. La ville de Berlin est la capitale européenne qui possède le taux le plus bas de propriétaires. En effet, seulement 15 % des Berlinois sont propriétaires.

On peut donc légitiment se poser la question ” A qui profites le crime ?” Le crime profite à quelques fonds d’investissement internationaux, Luxembourgeois et Allemands. Ces fonds d’investissement sont bien connus à Berlin. Ils portent le nom de Vonovia, Deutsche Wohnen …

Ils ont racheté il y a quelques années de nombreux immeubles à Berlin. Ensuite, ils ont exproprié un certain nombre de locataires pour rénover les biens immobiliers pour lesquels ils ont ensuite doublé voir triplé les loyers.

Les 7 étapes pour faire baisser son loyer

La procédure pour demander une baisse de loyer consiste à réaliser 7 étapes. Vous n’aurez normalement pas besoin de réaliser ces démarches. En effet, la loi oblige les propriétaires à appliquer automatiquement la baisse des loyers à partir de décembre 2020.

Cependant, il est possible que le propriétaire refuse. Cela peut être, soit par mauvaise foi, soit parce qu’il considère qu’il est en droit d’attendre la décision de justice concernant la non-constitutionnalité de la loi. Il est également possible que votre propriétaire utilise un calcul différent du vôtre et que vous ne soyez pas d’accord sur ce calcul.

Dans ces différents cas, vous devrez suivre les 7 étapes suivantes pour faire baisser votre loyer.

1 – Vérifier si vous êtes éligible à la baisse

La loi de plafonnement des loyers à Berlin est valable pour la grande majorité des biens immobiliers. Il existe seulement deux exceptions. La première étant les biens immobiliers construits après 2014. La seconde concerne les biens immobiliers qui on subit des travaux de rénovation complets. Cela signifie que seulement les murs et/ou le toit sont d’origine et que tout le reste a dû être rénové.

Si vous ne faites pas partie de ces deux exceptions, le bien immobilier que vous louez rentre dans le cadre du Mietendeckel. Cela est également vrai pour les appartements meublés et de courte durée, contrairement à ce qui avait était dit avant la validation de la loi.

 

2 – Vérifier le Barème

La loi a défini le barème des loyers du Mietendeckel en fonction du nombre de mètres carrés, de l’équipement de l’appartement et de son année de construction. En cas de travaux de rénovation conséquents, le propriétaire sera également en droit d’augmenter d’un euro le loyer par mètre carré. Par ailleurs, il y a une marge de 20 % de tolérance entre le loyer calculé via le barème et le loyer réel.

Si vous n’avez pas les informations et qu’elles ne figurent pas sur le contrat de location, votre propriétaire aura l’obligation de vous les fournir. Vous êtes également en droit de demander un document officiel, si vous trouvez que votre propriétaire minimise le nombre de mètres carrés. Par ailleurs, certains appartements incluent la terrasse ou le balcon dans le calcul de la superficie. Cela est courant à Berlin, même pour les nouveaux bien mis en vente sur le marché.

Ainsi, si le calcul de votre loyer est de 500 euros selon le Mietendeckel, votre propriétaire aura le droit de le fixer a 600 euros, soit 20 % de plus. Cependant, si le loyer que vous payez est supérieur à 600 euros, le propriétaire devra baisser votre loyer à 600 euros pour se conformer a la législation.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre article, tout savoir sur la loi de plafonnement des loyers à Berlin.

3 – Attendre la baisse automatique des loyers

La baisse automatique des loyers doit être mise en place par les propriétaires 9 mois après la promulgation de la loi. La loi du Mietendeckel ayant été voté fin février 2020, votre propriétaire doit automatiquement réajuster votre loyer en décembre 2020. Il se peut que le délai soit allongé du fait du Coronavirus. Nous vous tiendrons informé via notre Newsletter le cas échéant.

Quoiqu’il en soit, vous n’avez pour le moment rien à faire. Rien ne vous empêche de contacter votre propriétaire pour connaître son point de vue. Il vous confirmera peut-être qu’il appliquera la loi du Mietendeckel . Il pourra également prendre une position différente, en vous répondant que tant que la loi n’est pas jugée par la cour suprême allemande, il ne s’y conformera pas.

 

4 – Envoyer une demande de baisse de loyer à votre propriétaire

Si votre propriétaire n’a pas automatiquement revu a la baisse votre loyer, selon le barème du mietendeckel, vous devrez le contacter.

En effet, si votre baisse de loyer automatique n’a pas été réalisée et que, selon vos calculs, votre loyer est trop élevé, vous devrez contacter votre propriétaire. Ainsi, vous pourrez lui transmettre vos calculs et lui faire part de votre demande.

Le propriétaire devra vous répondre et vous faire part de sa décision. Il peut soit accepter, soit refuser votre demande. Il peut également contester votre calcul. Dans ce cas, il devra vous fournir les informations et le détail de son calcul. Charge à vous de le vérifier et de faire valoir vos droits.

 

5 -Contacter votre Bezirksamt

En cas de refus, vous devrez vous rendre à votre ” local Bezirksamt” pour remplir un formulaire de réclamation. Vous devrez faire part de votre démarche et de vos échanges avec votre propriétaire et expliquer le litige. Un certain nombre d’informations vous seront demandées.

LA LISTE DES INFORMATIONS À FOURNIR :

    • Année de construction
    • Nombre de mètres carrés
    • Équipement
    • Travaux de rénovation récents
    • Adresse du bien immobilier
    • Montant du loyer actuel
    • Refus du propriétaire de baisser le loyer

 

6 -Contacter un avocat

En cas de refus de la part du propriétaire, vous devrez prendre contact avec un avocat. Il est également possible de se rapprocher d’une association de locataires qui pourra vous aider. Ces associations sont appelées Mieterverein. Pour pouvoir bénéficier de leurs services, il faut s’y inscrire et payer une cotisation d’environ 30 euros par an.

Sachez cependant que pendant une durée de 3 mois après votre inscription, vous ne pourrez pas utiliser leur service d’avocat. En effet, le but est de payer une cotisation pour couvrir les frais des adhérents. Ainsi, cette restriction permet d’éviter que les locataires souscrivent uniquement lorsqu’ils ont un besoin.

Le Mieterverein sera un bon interlocuteur et vous pourrez même trouver des conseils dans votre propre langue parfois ou tout du moins en anglais.

7 – Doit-on arreter de payer son loyer ou payer moins ?

Il n’est pas conseillé de ne plus payer votre loyer. En effet, vous vous mettriez en tord et cela vous serait préjudiciable. Par ailleurs, cela pourrait avoir un impact sur votre Score Schufa et vous empêcher d’obtenir un prêt immobilier à Berlin ou tout autre type de prêt en Allemagne.

Certains avocats conseillent de continuer de payer le loyer demandé en attendant que la loi soit validée par la cour suprême allemande. Néanmoins, ils recommandent également d’ajouter la mention “Zahlung unter Vorbehalt” sur le virement bancaire que vous faites chaque mois à votre propriétaire. Ainsi, il semblerait que cette mention facilite la récupération du trop-perçu par le propriétaire une fois la loi validée.

Comme nous vous le disions en préambule, acheter un appartement à Berlin est le meilleur moyen de se couvrir de la hausse des loyers et des expulsions. Par ailleurs obtenir un crédit immobilier à Berlin reste assez simple, pourvu que vous ayez un emploi stable et que vous ne soyez pas en période d’essai.