Pourquoi le Mietendeckel augmente les loyers à Berlin

Comment la loi de plafonnement des loyers va augmenter les loyers à Berlin

La loi de plafonnement des loyers à Berlin a pour but de contrôler les loyers et de s’assurer que le coût du logement n’augmente pas trop. Cette loi est en théorie une bonne chose car elle vise à protéger les locataires de la forte hausse des loyers. La loi du Mietendeckel a également vocation à protéger contre les fonds d’investissement qui spéculent sur l’immobilier. En effet, la rareté des biens immobiliers à Berlin, et le nombre d’habitants à Berlin étant en forte croissance, les loyers ont fortement augmentés ces 10 dernières années.

La loi de plafonnement des loyers à Berlin est très restrictive. Elle ne fait pas la différence entre de grands groupes immobiliers ou des particuliers. En effet, ces grands groupes ont multiplié par 5 en 10 ans leurs profits. De simples investisseurs particuliers ou propriétaires qui ont un bien en location ont également profité de cette hausse, dans une moindre mesure.

le phénomène est loin de s’arrêter. La « ville Landers » de Berlin a néanmoins mis en place une exemption de la loi de plafonnement des loyers, du Mietendeckel, pour les propriétaires dont les loyers ne couvrent pas les charges (Crédit, Intérêts, charges de copropriété, frais de fonctionnement…). Ainsi, elle garantit aux propriétaires particuliers que le loyer peut au moins couvrir leurs charges.

Nous reprenons ici les 5 grands effets négatifs de la loi de plafonnement des loyers à Berlin.

1  – Moins d’appartements disponible sur le marché : augmentation des loyers

Dans un marché non régulé, les prix sont fixés en fonction de l’offre et de la demande. Ainsi, comme l’investissement locatif est peu rentable, de nombreux propriétaires sont tentés de vendre ou de laisser vides leurs logements.

Le fait de vendre son logement, réduit le nombre de biens immobiliers disponibles à la location et donc réduit l’offre. Cela a pour effet d’augmenter la demande pour un bien et donc son prix. De plus, l’investissement locatif étant peu rentable et contrôlé, il y a de faibles chances que le bien soit acheté pour de l’investissement locatif et donc remis sur le marché de la location.

De plus, il peut sembler surprenant qu’un propriétaire décide d’acheter un appartement ou de conserver un appartement vide. On pourrait se dire que le loyer, bien qu’inférieur, servira toujours à couvrir une partie des frais. Le problème est qu’une fois que le bien est loué, il perd en moyenne 30% de sa valeur. En effet, le locataire pourra rester pendant une période de 10 ans. Ainsi, la valeur de revente avec un locataire fera fortement chuter le prix du bien.

De plus, les taux d’intérêts étant négatifs en Allemagne, les banques prélèvent 0.5% de frais pour tout dépôt supérieur à 100 000 euros. Ainsi, il est beaucoup plus rentable pour un épargnant allemand, dans certains cas, d’acheter un appartement cash et de le laisser vide. Les faibles loyers qu’il aurait pu percevoir seront minimes par rapport a la plus-value d’environ 5% qu’il réalisera sur le bien.

Comparaison plus-value achat immobilier vide vs achat locatif à Berlin

Exemple 1: Placement de 400 000 euros dans une banque allemande

  1. placement bancaire: 400 000 euros
  2. Frais intérêts négatifs : 2000 euros

Capital restant banque : 398 000 euros

Exemple 2: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros dans une banque allemande

  • Achat appartement vide : 400 000 euros
  • Plus value de 5% : 20 000

Capital restant immobilier : 420 000 euros

Cela ne tient pas compte des frais de 7 à 10% d’achat, dans ce cas. L’investisseur retrouve la totalité de son capital au bout de 2 ans et bénéficie ensuite d’un placement à environ 5%.

Exemple 3: Achat d’un bien immobilier de 400 000 euros et mise en location

  • Achat appartement location : 400 000 euros
  • 30% perte du fait de la location: 120 000 euros
  • Valeur du bien après location : 280 000
  • Loyer: 600 euros x 12 mois = 7200 euros
  • Plus value de 5% : 14 000 euros

Capital restant immobilier : 300 000 euros

un parc immobilier locatif BERLINOIS se raréfie

Il faudra donc en moyenne 16 ans de loyer au propriétaire pour récupérer les 30% de perte de valeur du fait du locataire. Il n’a donc aucun intérêt a mettre en location son bien immobilier.

Ces 3 exemples ne prennent pas en compte de nombreux critères tels que la vacance des logement, l’augmentation des loyers sur le long terme, les travaux de rénovation a réaliser…

Néanmoins cet exemple démontre bien en quoi de nombreux investisseurs ont intérêts a investir dans l’immobilier sans percevoir de loyer en gardant le logement vide.

Le retrait d’appartement sur le marché de l’immobilier, raréfie l’offre alors que la demande devient soutenue. Ainsi, les locations courtes durée, les location meublés ou les location sans « Anmeldung » ou sous-location illégales deviennent de plus en plus importante. Les loyer augmentent donc et les locataires doivent s’excentrer de plus en plus pour trouver un bien qui corresponde à leur budget.

Rendez-vosus anmeldung Berlin

Anmeldung Berlin – obtenir un rendez-vous en 3 étapes en 2022

S’enregistrer à Berlin et obtenir un rendez-vous anmeldung

Si vous venez d’emménager à Berlin, une des premières choses à faire est de s’enregistrer pour obtenir le fameux Anmeldung. Ce document vous permettra de vous enregistrer officiellement en Allemagne. Il vous permettra également d’obtenir un numéro de tax dit « Steuer nummer ». Sachez que vous devrez vous enregistrer dans les 14 jours suivant votre emménagement.

C’est aussi le sésame indispensable pour ouvrir un compte bancaire en Allemagne, avoir un abonnement téléphonique ou encore une connexion internet.

Enfin, avoir un numéro d’identifiant pour les impôts (Steuer ID) vous sera indispensable pour obtenir un emploi.

 

1-Comment obtenir un rendez-vous au Bürgeramt à Berlin ?

Pour obtenir un rendez-vous au Bürgeramt de votre quartier, il vous suffit de vous connecter sur le site de la mairie de Berlin. Le site est disponible uniquement en allemand. Néanmoins, vous pourrez le traduire en Français ou en Anglais. La procédure s’appelle « Anmelden einer Wohnung  »

Vous pouvez également joindre le numéro 115 du lundi au vendredi de 07h00 à 18h00. Néanmoins, vous devrez parler en allemand uniquement. Il est donc souvent plus simple de le faire en ligne.

Une fois le rendez-vous pris, vous recevrez une confirmation ainsi qu’un numéro de référence (Vorgangsnummer). Ce numéro vous sera demandé le jour du rendez-vous.

Sachez également que vous n’êtes pas obligé de vous enregistrer dans le Bürgeramt de votre Kiez (quartier). Vous pouvez prendre rendez-vous au sein de n’importe quel quartier de Berlin.

 

2 – Les documents nécessaires pour l’anmeldung

Les documents suivant son indispensable pour votre rendez-vous d’enregistrement au Bürgeramt :

  • Une pièce d’identité : un passeport ou carte nationale d’identité valide
  • Le formulaire d’anmeldung dûment remplis
  • Le Wohnungsgeberbestätigung. Ce document devra vous êtes fournis par votre propriétaire, agence ou bailleur. Il atteste que vous êtes bien résident au sein du logement. Un simple contrat de location ne sera pas suffisant.

Si vous venez d’acheter un bien immobilier à Berlin, vous devrez également réaliser votre anmeldung auprès de votre Bürgeramt. Pour ce faire, vous devrez apporter l’acte notarié ainsi que l’acte de transfert de propriété. Ces deux documents remplaceront le « Wohnungsgeberbestätigung ».

 

3 – S’enregistre auprès de votre Bürgeramt

Le jour du rendez-vous, pensez a bien amener l’ensemble des documents ainsi que votre numéro de rendez-vous. Vous devrez ensuite vous rendre à la réception et annoncer votre arrivée. Ensuite le rendez-vous sera confirmé et vous devrez patienter jusqu’à ce que votre numéro s’affiche sur les écrans avec le non du bureau.

Si votre niveau d’allemand est basique et que vous arrivez a vous exprimer un peu et à vous faire comprendre, vous pourrez le faire vous-même. La démarche consiste à remplir un formulaire, donner les papiers cités précédemment et signer la demande.

Vous pouvez ainsi vous faire accompagner par un ami ou par une personnes extérieur qui vous aidera a réaliser la démarche.  Lorsque votre Anmeldung est finalisé, vous recevrez un certificat d’enregistrement (Anmeldebestätigung ou Meldebescheinigung).

 

Peux t-on faire son anmeldung sans parler allemand ?

Si vous ne parlez pas un seul mot d’Allemand il sera compliqué de  réaliser votre Anmeldung: Les employés du Burgeramt refuseront de parler anglais la plupart du temps. Certains ne parlent pas anglais d’autres refuserons tout simplement par principe ou parce qu’ils ne sont pas à l’aise en anglais.

Certains documents papier en Allemand seront difficile a traduire en Français ou Anglais. Pour cela, vous pouvez réaliser de la traduction de document allemand en Francais en deux clics.

Il est également possible de donner procuration ( » Vollmacht ») pour réaliser l’enregistrement. Dans ce cas vous devrez remplir le formulaire qui est disponible dans la section suivante : Formulare

Enfin, il existe des société privés qui vous propose de vous accompagner. Vous trouverez de nombreuses agences vous proposant ce service en tapant la recherche au sein de votre moteur de recherche favoris.

 

obtenir un Anmeldung à Berlin sans rendez-vous

Il est très difficile d’obtenir un rendez-vous le jour même ou d’obtenir votre anmeldung sans rendez-vous. Vous pouvez toujours tenter votre chance en vous rendant directement au sein des Bürgeramt . Par expérience j’ai était rejeté au Bürgeramt de Wedding .

Parcontre au Bürgeramt de Friedrichshain-Kreuzberg j’ai pu m’enregistrer en mois de 30 min sans rendez-vous.  Apres m’avoir rejeté j’ai miraculeusement obtenu un ticket. Cela est rarement possible donc on vous conseille de tenter votre chance uniquement en cas d’urgence. Si vous ne parlez pas allemand, autant vous dire que c’est mission quasi impossible ! Prenez-donc rendez-vous !

Devenir Propriétaire à Berlin

Vous avez dû faire de nombreuses démarches, des heures de queues, écrire des centaines de mails et éviter des dizaines d’arnaques pour trouver votre logement ? Le prix de votre loyer est démesuré malgré la loi de plafonnement des loyers à Berlin.  Consulter notre article 10 bonnes raisons de devenir propriétaire à Berlin.