Broker immobilier berlin

Pourquoi choisir un courtier immobilier en Allemagne

POURQUOI PASSER PAR UN COURTIER IMMOBILIER à BERLIN

Le rôle d’un courtier est de vous aider à trouver le meilleur crédit immobilier au meilleur taux. Et cela, en fonction de votre projet et de vos choix. En effet, les crédits immobiliers en Allemagne sont différents des crédits immobiliers français. Les taux ne sont pas fixes pour une durée illimitée comme en France. Ainsi, vous avez la possibilité de bloquer le montant du taux pendant une période de 10, 15 ou 20 ans.

Dans certains cas, il est également possible de bloquer le taux pendant la durée complète du crédit. Le rôle de votre courtier sera, d’une part, de vous trouver la meilleure banque pour avoir le taux le plus bas. D’autre part, il vous permettra également de trouver le meilleur montage financier en fonction de votre projet. Sachez qu’il existe également des prêts à taux préférentiels KFW.

De plus, il vous conseillera en fonction de vos objectifs d’investissement. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier et le revendre au bout de 10 ans, il vous proposera un taux fixe sur 10 ans. Si c’est un investissement de long terme, il pourra être intéressant de bloquer les taux sur une durée plus longue.

Enfin, il sera l’intermédiaire qui contactera les différentes banques et s’occupera de l’ensemble des démarches. Pour cela, il faudra lui transmettre un certains nombre de documents. En plus de votre contrat de travail, vos bulletins de salaire et votre Anmeldung, vous devrez également lui transmettre votre Schufa. Enfin, une preuve de vos en-cours sur vos comptes épargne en France ou à l’étranger pourront également être nécessaires.

Pourquoi utiliser un courtier immobilier pour votre crédit ?

Un des avantages, réside dans le fait que vous n’aurez pas besoin de rencontrer de multiples banques pour trouver la meilleure offre et le meilleur taux. De plus, vous bénéficierez d’un conseil personnalisé qui est sensé être objectif. En effet, le broker doit représenter vos intérêts et vous proposer la meilleure offre possible .

En réalité, cela peut être un peu différent. Il arrive que le courtier vous propose un montage financier qui augmente la commission qu’il percevra. Il est donc important de bien choisir son courtier. Assurez-vous que celui-ci serve bien vos intérêts et vous permettent de décrocher le meilleur prêt immobilier.

Enfin, un courtier qui n’est pas assez réactif et professionnel, qui ne réponds pas à vos appels et vos emails, peu vous faire perdre une opportunité. Le marché immobilier allemand étant en forte tension, il faudra être très réactif pour obtenir le bien de vos rêves. Être accompagné par un courtier professionnel et réactif est donc primordiale.

Pensez donc a bien choisir votre courtier en fonction de son expérience et de sa capacité et a comprendre votre besoin pour vous accompagner. Certains acteurs du marché ont de très beaux sites internet et un très bon marketing mais déçoivent très souvent leurs clients.

Dans notre formation devenir propriétaire en moins 3 mois à Berlin, nous vous expliquons comment bien choisir un courtier immobilier à Berlin.

Courtiers anglophone ou francophone à Berlin

Un courtier immobilier francophone ou anglophone sera également un atout si vous ne parlez pas ou peu allemand. En effet, même dans sa langue natale, les procédures de crédits immobiliers peuvent être complexes. Si vous rajouter la barrière de la langue, cela peut devenir très complexe et préjudiciable pour votre projet d’achat immobilier à Berlin.

Ainsi, le fait de passer par un broker immobilier francophone ou anglophone vous permettra à la fois de simplifier la communication tout en réduisant le nombre d’interlocuteurs.

En effet, au sein d’une banque traditionnelle, l’ensemble des conseillers financiers ne parlent pas forcément anglais. Il sera donc parfois difficile et prenant de trouver le bon interlocuteur. Une fois le choix de courtier réalisé, celui-ci pourra prendre soin de votre dossier au sein des différentes banques. Il se chargera de contacter les différentes banques pour vous.

Comment sont rémunérés les courtiers immobilier en Allemagne

Les courtiers immobiliers allemands sont rémunérés par la banque. Vous n’aurez donc rien a déboursé pour leurs services. Les banques paient certains frais fixes aux courtiers ainsi qu’une commission. Cette dernière est de l’ordre de 1% à 2% en moyenne sur le montant de votre crédit. Ainsi, si le montant de votre crédit immobilier est de 400 000 euros, votre courtier touchera une commission entre 4000 et 8000 euros.

3 questions se posent en général lors de l’achat d’un bien immobilier à Berlin :

  1. Combien coûte un appartement à Berlin ?
  2. Quels coûts peut-on inclure dans un prêt ?
  3. Faire une offre pour l’achat d’un appartement à Berlin
Baisse frais agence berlin immobilier

Baisse des frais d’agences immobilières à Berlin en 2022

Partage des frais immobiliers entre Acheteur et Vendeurs

Une nouvelle loi est entrée en vigueur depuis Janvier 2021. Celle-ci consiste à répartir les frais d’agence immobilière entre acheteurs et vendeurs. Ainsi, les acheteurs et les vendeurs doivent partager les frais d’agences. Ces frais sont aujourd’hui d’un montant de 7,14% TTC. Les ventes via des agences immobilières représentent plus de 90% du marché de l’immobilier à Berlin. Il est donc très difficile d’y échapper si vous souhaitez acheter un bien immobilier à Berlin.

Une augmentation de la capacité d’emprUnt pour les acheteurs

Cette baisse des frais d’agence pour les acheteurs à Berlin à plusieurs conséquences positives.  En effet, cela augmente directement la capacité d’emprunt de nombreux acheteurs. Ainsi, dans notre article quels coûts peut-on inclure dans un prêt, nous vous parlions des coûts incompressibles qui doivent être réglés en cash par les acheteurs. La moitié de ces coûts sont représentés par les frais d’agence immobilière.

Ainsi, avec une baisse des frais d’agence et de l’apport nécessaire pour acheter, les emprunteurs pourront augmenter leur capacité d’emprunt. Ils pourront donc s’offrir plus de mètres carrés pour le même prix. Dans un marché où les prix de l’immobilier à Berlin sont en forte croissance, cela devrait stimuler un peu plus la demande.

les agences immobilières sous pression à berlin

Les agences immobilières à Berlin ont très mauvaises réputations. En effet, elles sont peu réactives et souvent, réfractaires a toutes négociations. De plus, il n’est pas rare qu’elles ne répondent pas aux questions ou même tout simplement aux demandes de visites. A chaque fois qu’un bien immobilier est mis sur le marché, ils reçoivent des dizaines d’appels.

Dans un marché de l’immobilier Berlinois haussier et clairement en faveur des vendeurs, elles font très peu d’efforts. En effet, si cela n’est pas vous, ca sera un autre acheteur potentiel qui fera l’acquisition du bien immobilier.

A partir du moment où les vendeurs doivent s’acquitter d’une commission, ils seront forcément plus sélectifs et regardant. Enfin, les agences devront également faire face à plus de compétitions et améliorer la qualité de leurs services. Certains vendeurs pourraient même être tentés de vendre leur bien en direct pour ne pas avoir à débourser les frais d’agences.

Une augmentation potentielle des prix de l’immobilier ?

Certains acteurs du marché prédisent que les vendeurs répercuteront les coûts des frais d’agence sur le prix de vente. Cela semble peu probable dans l’immédiat. Il faudrait une concertation entre tous les vendeurs et acteurs du marché. Au-dela du fait que cela soit illégal, cela est fortement improbable. Tout reste néanmoins possible dans un marché qui est clairement en manque d’offres et où les vendeurs ont le pouvoir.

De plus en plus de biens disponible sans agence ?

Plus de 90% des biens sur le marché sont proposés via des agences. Une des conséquences de la nouvelle loi pourrait être de voir plus de biens proposés de particuliers à particuliers sur les sites d’annonces immobilières en Allemagne et particulièrement à Berlin.

La baisse des frais d’agence et une raison de plus que nous pourrions rajouter a notre 10 bonnes raisons d’acheter un bien immobilier à Berlin.

Vous souhaitez estimer les coûts d’un emprunt immobilier ? Vous pouvez utiliser les différents calculateurs des courtiers en prêt immobilier à Berlin.

Taxe plus-value Berlin

Exonération plus value sur vente immobilière Berlin

Taxe sur la revente d’immobilier à Berlin

Acheter un bien immobilier à Berlin et le revendre au bout de 2 ou 3 ans est difficile pour deux raisons. La première est le montant des taxes sur les plus-value. La deuxième, ce sont les frais à payer pour le remboursement d’un prêt immobilier par anticipation.

Un montant de 25 % de taxes doit être réglé si vous vendez votre maison ou appartement avant les 10 ans. Cette règle est valable si vous faite de l’immobilier locatif à Berlin. Dans le cas ou le bien est votre résidence principale, cela est ramené à 3 années calendaires. 

Montant des plus-values sur la revente

Cela veut dire qu’il faut que vous ayez était présent au sein de l’appartement sur une période de 3 années fiscales. Ainsi, si vous avez acheté le bien en décembre 2018 et que vous le revendez en Janvier 2020, vous aurez occuper le bien durant 3 années, soit 2018, 2019 et 2020.

Notez cependant que cette durée est calculée non pas en fonction de la date de signature chez le notaire, mais bien en fonction de la date du transfert du bien au cadastre à votre nom. 

Dans ce cas, vous serez exonéré de la taxe de 25 % sur la plus-value. Néanmoins, vous devrez rembourser votre prêt par anticipation et payer des frais. 

Pour en savoir plus vous pouvez consulter cet article sur la taxe spéculative « Spekulationsfrist nutzen » publié par le site de la mairie de Berlin.

Remboursement d’un prêt par anticipation

Le remboursement d’un prêt immobilier par anticipation vous expose au paiement de frais et d’indemnité. En effet, la banque vous a donné un taux avec un minimum d’engagement de 5 à 30 ans. Dans ce cas, la banque considère que vous allez lui rapporter de l’argent, des intérêts, pendant une période donnée. Comme vous réduisez le gain potentiel en remboursant le prêt par anticipation, la banque rajoute des frais. L’objectif étant de compenser la perte.

Nous vous donnons des exemples et estimations précises au sein de notre formation 3 mois pour devenir propriétaire à Berlin.

Vous devrez donc bien penser à choisir votre prêt immobilier et la durée de taux d’intérêts fixe. En effet, contrairement à d’autres pays, les banques allemandes vous proposent des taux d’intérêt variables. Vous devrez donc fixer à l’avance la durée pendant laquelle votre taux d’intérêt sera fixe. Cela va de 5 à 30 ans. Plus votre taux sera fixé sur une longue période, plus votre taux d’intérêt et donc votre mensualité sera élevée.

Consulter notre article comment obtenir un prêt immobilier à Berlin pour tout savoir.