La loi de plafonnement des loyers à Berlin (Mietendeckel) est entrée en vigueur en Novembre 2020. La juridiction fédérale peut encore juger la loi inconstitutionnelle et l’annuler. Néanmoins, il y a de fortes chances qu’elle soit définitivement validée.

Le but ici n’est pas de débattre sur l’utilité de la loi ou non. Notre objectif est d’expliquer a des propriétaires particuliers, qui ont investit dans l’immobilier, comment ne pas perdre de revenus en louant leur logement. Autrement dit, comment couvrir l’ensemble des charges avec un loyer raisonnable. Par charges nous entendons, prrêt et intérêts, charges de copropriété et entretien.

Le taux de propriétaire en Allemagne est très bas. Notamment à Berlin où l’on dénombre uniquement 15% de propriétaires pour 85% de locataires. Le sujet des loyers est donc très important et politique. D’où la mise en place d’une loi de contrôle des loyers à Berlin pour tous les biens construits avant 2014.

D’un côté, vous avez de grands groupes qui spéculent sur l’immobilier et le manque de logement à Berlin. Notamment du fait de la forte démographie et de l’attractivité de la capitale allemande. D’un autre côté, vous avez des particuliers qui ont investit dans l’immobilier et qui souhaitent louer leur bien immobilier. Soit car ils ont besoin d’acheter un plus grand bien ou tout simplement parce qu’ils souhaitent déménager. Il se peut aussi que certains particuliers souhaitent tout simplement se construire un patrimoine et anticiper pour leur retraite. Même si cela est peu fréquent chez les Allemands, de nombreux étrangers résidant à Berlin ont ce réflexe.

Vendre son bien immobilier pour échapper au Mietendeckel

Une solution peut également être de vendre son bien immobilier et prendre ses bénéfices. Si le bien est votre résidence principale, vous pourrez le revendre. L’opération sera néanmoins rarement rentable.

En effet, malgré la hausse du prix de l’immobilier à Berlin, vous devrez absorber les 7 à 14% de frais que vous avez payé a fonds perdu. Ces frais correspondant au frais de notaire, de transfert de propriété de taxes et d’agents immobiliers.

De plus, il n’est pas facile de rembourser son prêt par anticipation sans frais en Allemagne avant une période de 10 ans. Ainsi, d’autres frais de remboursement par anticipation s’ajouterons, rendant l’opération très peu rentable.  Il est également possible de transférer votre crédit immobilier pour l’achat d’un autre bien immobilier. Néanmoins le process pourra être compliqué et nécessitera l’accord de votre banque.

Par ailleurs, la loi de plafonnement des loyers à Berlin raréfié le nombre d’appartement en location et augmenter le nombre d’appartement à la vente. Cela a pour conséquences de directement réduire le nombre d’offre sur le marché de la location et d’augmenter les prix. Cela augmente ainsi, dans une certaines mesure, le nombre de personnes qui souhaitent acheter. Ce qui a pour effet d’augmenter prix de l’immobilier à l’achat.

La mise en location de son bien immobilier reste donc l’option la plus viable financièrement. Surtout si vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans. Néanmoins, si vous avez acheté votre bien immobilier récemment, le prix du loyer fixé par le mietendeckel ne couvrira probablement pas votre crédit. L’investissement locatif et la rentabilité peut donc être fortement réduite en fonction du mietendeckel.

La encore, l’objectif n’est pas de réaliser une plus-value. L’objectif est bien de couvrir les mensualités de votre crédit avec le loyer.

Il existe des exceptions à la loi de plafonnement des loyers. Et cela, même pour les biens datant d’avant 2014. Comme le stipule la loi et comme le rappel le cabinet de conseil Deloitte dans son rapport « On the road to the rent cap – the draft law of the “MietenWoG Bln”.

En effet, en cas de situations exceptionnelle ou le propriétaire perd de l’argent, une exception peut être demandé.

Ainsi, en cas de difficultés, l’article 7 du projet de loi du Mietendeckel stipule que les propriétaires peuvent, sur demande, obtenir un permis de la Banque d’investissement de Berlin (IBB – Investitionsbank Berlin)pour une «augmentation appropriée» du loyer maximal autorisé par le MietenWoG Bln.

Cela s’applique particulièrement dans le cas où le loyer fixé sur la base du Mietendeckel génère une perte pour le propriétaire ou fait pese rune menace sur le bien mis en location sur le long terme. Dans ce cas, l’administration sénatoriale chargée du secteur du logement est autorisée dans le projet de loi à préciser les critères déterminants en cas de difficultés.

Si une augmentation de loyer est autorisée en raison d’un cas de difficultés, les locataires peuvent avoir droit à des subventions. Et cela, conformément à l’article 8 MietenWoG Bln et à l’article 2 de la loi de Berlin sur les espaces de logement. Les locataires doivent demander ces subventions à la Berlin Investment Bank. Le montant des subventions ne doit pas dépasser l’écart entre la limite supérieure du loyer et l’augmentation du loyer autorisée dans le cas respectif en raison d’une situation difficile.

Vous souhaitez louer votre bien immobilier via une agence? Retrouver notre article quelles agences pour louer votre appartement liste des agences immobilière à Berlin ainsi que notre article Tout savoir sur la loi de plafonnement des loyers à Berlin.